业绩回顾

    2015 年公司实现营业收入18.81 亿元,同比增长6.86%;归属上市公司股东的净利润9151.96 万元,同比减少46.99%;归属上市公司扣除非经常性损益的净利润为9177.45 万元,同比减少46.29%;经营活动产生的现金流量净额为4.84 亿元,同比增长201.43%;基本每股收益0.29 元/股,同比减少46.30%;加权平均净资产收益率6.02%,较14 年减少6.18 个百分点。

    业绩点评

    重点项目拉低盈利水平,内控效率有待提升。公司当前大部分项目位于安徽省合肥及蚌埠地区,报告期房地产销售共实现营业收入18.26 亿元,同比增长3.88%,实现毛利润4.59 亿元,同比减少8.57%,毛利水平较上年减少3.42 个百分点至25.12%。主要原因在于营收占比51.50%的合肥琥珀五环城项目在报告期内集中结转,21.79%的毛利拉低了总体水平,其他项目毛利区间为20.72%至35.37%,处于行业中等偏低水平。2015 年安徽省房地产市场总体表现欠佳,全年商品房销售面积6174.1 万平米,同比下降0.5%,销售金额3369.4 亿元,同比微增0.7%,大幅低于全国平均增速6.5%和16.6%,公司主营业务受区域市场影响明显,需求疲软,定价空间持续受到挤压。此外公司销售期间费用率较上年增加2.67 个百分点至9.54%,进一步拉低整体盈利水平,内控效率和管理水平有待提升。

    报告期公司末公司预收款项22.08 亿元,同比增长33.36%,销售商品、提供劳务收到的现金23.81 亿元,同比增长39.61%,均高于当期营收增速3.88%,结转滞后对于短期营收的拉动作用在未来一到两年将有所显现。期末存货54.79 亿元,同比增长24.90%,2015 年推盘项目累计剩余可售资源22.18 万平米,短期内产品结构难以实现大幅调整,盈利水平将取决于区域市场价格弹性和公司内控效率的提升。

    核心二三线城市接力升温,重点业务区不利局面得以扭转。一线城市快速提升的投资和置业门槛将市场重心逐渐向重点二三线城市倾斜,进入货币和行业政策的双宽松周期,刚需和改善型需求得以合理释放,同时房地产作为硬资产的投资价值重新显现,需求外溢和传导效应下重点二三线城市在2016年初展现出快速复苏行情。根据我们的周报数据监测,2016年初至今重点二、三线城市新建商品房成交规模相比去年全年平均水平分别同比增长0.86%和-10.26%,略好于一线城市-14.45%的水平,市场热点开始向区域中心城市周边蔓延。

    公司重点业务区域合肥的市场预期同样发生了积极转变,2015年合肥市区土地成交面积创四年来新低,同比减少12.95%,但成交金额创近五年来新高,同比增幅达到35.72%,平均地价上涨55.91%至674.25万元/亩,共有17宗地块溢价率超过100%,占市区总成交面积的三分之一。2015年4家品牌房企新进合肥市场,此外至少有12家品牌开发商明确表示进驻。作为安徽省省会城市以及皖江城市带的核心城市之一,合肥市的区域发展潜力较大,开发商纷纷看好低估价值反弹,公司当前多个项目布局于此,并在报告期内新增合肥肥东4宗地块,未来有望持续受益于区域市场行情的上涨,通过优先布局实现业绩反转。

    股权划转完成,大金控平台打开国企改革新局面。2015年3月6日公司公告披露了《关于国有股份无偿划转的提示性公告》,根据合肥市国资国企改革的总体部署,拟将合肥国控持有的本公司57.89%的国有股份无偿划转给合肥兴泰控股集团有限公司,2016年3月21日股权划转事项的登记手续已办理完成,算上2016年1月16日兴泰控股通过二级市场增持的0.01%股份,当前持股比例达到57.90%,公司第一大股东由合肥控股变更为兴泰控股,成为兴泰旗下唯一上市平台公司。实际控制人未发生变化,依然为合肥市国有资产监督管理委员会。

    兴泰控股为合肥国资委旗下大型金控平台公司,承担着建立和完善合肥市地方金融服务体系的重任。业务范围涵盖银行、证券、保险、信用担保、资产管理、股权交易、信托、基金、融资租赁、典当、创投基金、风险投资等多个金融领域。截止到2015年3季末,兴泰控股资产规模186.83亿元,营收6.37亿元,净利润4.13亿元。入主合肥城建之后,兴泰控股将为公司的地产开发提供全方位的金融支持,进一步盘活优质项目资源,积极改善财务结构和内控水平。同时随着地方国企改革的推进,公司作为金泰控股旗下唯一的上市平台未来资产注入和整合预期随之提升,公司的平台价值面临重估。

    总体来看,公司项目储备充足,集中位于安徽省内重点城市地区,未来业绩转化能力相对较强,随着公司易主之后面临一系列的业务调整和资产重组,未来发展预期稳中向好。

    风险提示

    安徽区域市场风险加大;后续资产整合存在不确定性。