借壳上市、打造“地产为主+制造为辅”双主业。壳公司主要从事回转支承业务，通过发行股份购买资产（作价112 亿），新光集团旗下地产业务实现借壳上市，并募集配套资金（27.4 亿）助力项目开发。交易完成后，新光控股集团与关联自然人虞云新合计持股68.94%。

    　　浙中区域龙头、开发业务高盈利、自持物业高增值。公司主要从事“商业+住宅”综合性开发，截至2016Q3 末开发业务权益未结货量近70 万平米、货值近200 亿；其中，义乌货量占比达38%、货值占比达53%，义乌、东阳、金华等浙中地区货值合计占比达70%；近年来也开始布局西安、南通等省外市场。核心项目区位优越，土地成本低，地价房价比极具优势，导致公司盈利能力显著高于行业平均水平，综合净利率持续提升至近30%。自持物业已与开发业务权益未结规模基本相当，预计租金收入将逾7 亿/年，并且历史成本低，增值空间大。此外，大本营义乌将受益于“一带一路”战略。

    　　集团资源丰富并积极打造互联网相关产业、对上市平台支持力度高。新光集团是集饰品、房地产、旅游、金融、互联网等板块于一体的多元化企业，是中国流行饰品龙头企业，地产借壳上市（集团旗下唯一上市平台）、金融快速布局、旅游发力新疆，长期协同可期。集团近年来借力跨境贸易积极打造“互联网+”战略，在相关领域已有多处布局，未来将基于产业优势（饰品等跨境贸易）和地缘优势（义乌等地区作为一带一路的核心起点）在跨境及互联网等领域进一步延伸，打造跨境及互联网方面的优势产业资源。

    　　估值优势虽不明显，但由传统地产开启转型之路的预期提供未来看点，可积极关注。中性预期下，公司RNAV 为161 亿，目前市值较RNAV 溢价42%，溢价率较中等市值转型标的难有优势；重组承诺为公司业绩提供有力保障，预计2017 年净利为14 亿左右，对应市盈率为16X，略低于中等市值转型类标的。虽然地产业务储备偏小，但开发项目盈利能力较高，自持物业增值空间较大，未来两年业绩维持高位，估值优势虽不明显但仍在可接受范围之内，依托集团资源，由传统地产开启转型之路的预期提供未来看点，可积极关注。

    　　鉴于目前转型尚未有实质性进展，暂不给予评级和目标价。

    　　风险提示：土地储备量不足；预收款较少，业绩锁定性不强；商铺和酒店实际市场价格与重估价格的潜在差异超预期；整合及转型进展低于预期；定增7月份解禁。