市场下行期公司或将面临更大的资金链压力，下调至“增持”评级10 月28 日公司发布三季报，前三季度实现营收459.2 亿元，同比+5%；归母净利润31.0 亿元，同比-30%。我们维持盈利预测，预计公司21-23 年EPS 为 1.80、1.87、2.02 元。可比公司2021 年平均PE 为4.0 倍（Wind一致预期），考虑到市场下行期公司或将面临更大的资金链压力，我们认为公司2021 年合理PE 估值为2.8 倍，目标价4.86 元（前值5.94 元），下调至“增持”评级。

    　　Q3 结转规模较少，前三季度毛利率下行和少数股东分流导致盈利放缓Q3 公司结转规模较少，导致营收和归母净利润同比-33%、-61%。前三季度累计来看，公司营收仍然保持同比增长，归母净利润同比增速低于营收，主要因为：1、行业利润率趋势性下行压力下，公司毛利率同比-3.9pct 至24.9%；2、少数股东损益占比同比+12.8pct 至11.2%。截至Q3，公司合同负债达到893 亿元，较2020 年房地产业务营收覆盖率为144%。

    　　Q3 销售逆市增长

    　　公司强化库存去化，尽管Q3 地产市场明显下行，公司依然实现销售面积299 万平，同比+26%，销售金额324 亿元，同比+27%。前三季度公司累计实现销售面积816 万平，同比+22%，销售金额923 亿元，同比+25%，完成全年1300 亿元销售目标的71%。

    　　土地投资继续收缩，三道红线全部转绿

    　　根据月度经营公告，Q3 公司没有新增拿地，继续执行审慎的投资策略。前三季度公司累计新增土地建面303 万平，新增土地总价123 亿元，金额口径拿地强度较2020 全年-8.8pct 至13.4%，地售比稳定在36.0%。截至Q3，公司计算的扣除预收账款的资产负债率、净负债率较年初-4.7、-21.3pct 至69.5%、58.9%，现金短债比为105%，三道红线全部转绿。前三季度经营活动产生的现金流净额63 亿元，连续四年及一期持续为正。

    　　大股东连续增持提振发展信心

    　　继2021 年2-8 月大股东荣盛控股的子公司荣盛创投增持公司2.77 亿元股份之后，8 月3 日公司公告荣盛创投拟于未来6 个月内继续增持不低于1 亿元，彰显大股东对于公司未来发展的信心。

    　　风险提示：疫情、行业政策、行业下行、资金链风险。