1-3Q21 业绩低于我们预期

    　　荣盛发展公布1-3Q21 业绩：营业收入459 亿元，同比增长5%，归母净利润31 亿元，同比下降30%，低于我们预期，主要因3Q21 结算规模和利润率不及预期。

    　　第三季度结算规模及利润率同环比均下滑。公司3Q21 结算收入117 亿元，同比下降33%，环比2Q21 下降48%。3Q21 税后毛利率同比下降4.5ppt 至16.1%（1H21 为22.3%），带动前三季度毛利率下降4.1ppt 至20.7%，致3Q21 盈利同比下降61%，前三季度盈利同比跌幅走阔至30%（1H21 下跌14%）。

    　　三季度末实现“三线全绿”。公司期末净负债率58.9%，较年初下降21.3ppt，扣预资产负债率69.49%，较年初下降4.7ppt，现金短债比1.05倍（年初1.23 倍），由“黄档”转为“绿档”达标；前三季度并表回款同比增长20%至575 亿元，期末有息负债较年初缩减16%。公司当前仍将降低杠杆水平、提升财务安全性列为首要经营目标。

    　　发展趋势

    　　全年销售目标有望达成，暂停拿地以维护财务安全。公司前三季度销售金额同比增长25%至923 亿元，其中第三季度同比增长27%至324 亿元。公司计划全年实现销售目标1300 亿元，对应同比增速2%，前三季度已完成71%。考虑到公司当前积极通过促销等手段加速去化、提升回款，我们预计公司全年目标能够达成。为实现降杠杆目标，公司第三季度未新增土储，年初至今拿地强度仅13%，我们判断未来公司仍将暂停拿地以优先保证财务安全。

    　　全年业绩增速料承压。考虑到公司第四季度竣工结算规模存在不确定性（2021 年计划竣工面积719 万平，较2020 年实际竣工面积增长3%），我们预计公司第四季度结算收入可能环比第三季度继续下滑。叠加低毛利项目陆续结算，我们预计全年结算税后毛利率料下降3-5 个百分点至约20%，全年归母净利润增速将明显承压。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到结算规模和利润率存在不确定性，我们下调2021/2022 年盈利预测34%/33%至45/46 亿元。当前股价对应4.2/4.0 倍2021/2022 年市盈率。

    　　维持中性评级，下调目标价33%至4.15 元以反映盈利预测变化，新目标价对应4.0/3.9 倍2021/2022 年市盈率和3%的下行空间。

    　　风险

    　　融资超预期收紧；主要布局城市销售超预期下滑。