业绩点评:

    项目毛利率大幅提高是公司业绩预增的主要原因

    广宇上东城是公司2010-2012年结转的主力项目，该项目由上东领地、上东臻品和上东名筑三大组团组成，总建筑面积约40.8万平方米，其中上东领地建筑面积12.19万平方米，上东臻品建筑面积14.58万平方米，上东名筑建筑面积14.03万平方米。2008年10月广宇上东城首次开盘预售，预售均价约7300元/平方米，之后预售均价不断走高，最高达到16000元/平方米，目前约14000元/平方米。销售价格的上涨提高了项目毛利率，后续推盘的上东臻品和上东名筑毛利率约40%，较上东领地毛利率高出约15个百分点。上东领地2010年竣工结转，上东臻品2011年竣工结转，上东名筑2012年竣工结转，项目毛利率大幅提高是公司业绩预增的主要原因。

    上东名筑2012年结转，对全年业绩贡献大

    上东名筑占地面积4.83万平方米，总建筑面积14.03万平方米，容积率2.2其中住宅约9.9万平方米、商铺约0.6万平方米、地下车位584个。上东名筑由10栋16层高层组成，共计1028套房源，2010年5月首次开盘预售，预售均价约13000元/平方米，土地成本3802元/平方米，毛利率约40%。目前，上东名筑去化率约60%-70%，计划2012年末竣工交付，预计能够为全年贡献约12亿元以上的营业收入，对全年业绩贡献大。 可结转资源有限，全年业绩大幅增长有待观察

    2011年公司预计实现营业收入19.15亿元，其中四季度营业收入9.62亿元，若不考虑四季度的销售回款，2011年末公司预售账款仅14.49亿元，占2011年营业收入的75.67%，业绩保障性差。因此，公司2012年业绩大幅增长将取决于全年的销售情况，有待观察。

    估值和投资建议：

    预计公司2011-2013年EPS分别为0.58元、0.55元和0.59元，对应2012年3月27日收盘价PE分别为9.31倍、9.90倍和9.19倍，PB分别为1.67倍、1.50倍和1.35倍。公司每股NAV为6.04元，对应2012年3月27日的收盘价5.47元有10.59%的折价。结合公司基本面的状况，参照房地产行业一般估值水平，维持公司"增持"评级。

    在风险提示方面，公司主要面临行业政策变动风险和销售下滑风险。