业绩总结：2018年上半年，公司实现营业收入 10.3亿元，同比增长 425%；实现归属于母公司股东的净利润4.4 亿元，同比增长40X。

    业绩释放符合预期，期间费率显著降低。受益于商品房结转的大幅增加，上半年公司营业收入同比大增425%，归母净利润也创公司中期业绩最高水平。但公司预计2018 年前三季度业绩位于5-6 亿，同比增速回落至26.7%-52.0%，三季报可能的业绩增速相比中报有大幅回落，主因公司自去年三季度大量释放业绩所致。中报业绩的看点有：1）公司销售毛利率达到65.6%，相比去年同期提升21.5 个百分点，费率大幅降低叠加其他因素，使得销售净利率高达43.5%；2）报告期内公司取得投资收益0.6 亿，主因威海公司出售，前期委托贷款利息回转所致；3）报告期三项费率仅4.2%，相比去年同期下降17.2 个百分点。

    销售明显提速，资产价值清晰。公司上半年实现销售面积11.8 万方，同比增长46.9%（2017 年全年为18.2 万方），主要是翠湖苑、水缘金座、蓝湾半岛等项目贡献。截至上半年末，公司可售建面32.2 万方，对应货值约50 亿。公司自2017 年开始退出医疗及异地项目，专注珠海地产项目的开发变现。截止上半年年末，公司拥有土地储备196 万方及在建项目83 万方，全部位于珠海斗门。我们估算公司NAV158 亿，存货资产价值清晰。

    不新增拿地，财务安全性高。由于公司收缩战略不再扩张，公司负债结构及现金流情况显著改善。报告期末，公司资产负债率为64.9%，较去年同期下降16个百分点；公司持有现金18.6 亿，高于有息负债17.6 亿（全部为中长期银行贷款融资，融资成本5.7%-5.9%），公司短期负债几乎可以忽略，现金流充裕。

    盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为1.65 元、2.22 元、2.89 元，未来三年归母净利润将保持37%的复合增长率。考虑到公司战略收缩，持续经营存在较大不确定性，我们给予公司2018 年7.5 倍估值，对应目标价12.45 元，下调至“增持”评级。

    风险提示：销售或分红不及预期、结转或较为缓慢等风险。