本报告导读：

    　　2025 年公司开发项目结转规模下降等因素，使得全年营收和归母净利润同比下滑。

    　　考虑到公司销售\拿地保持竞争优势，融资背景强，维持“增持”评级。

    　　投资要点：

    　　投资建议：结转周期\减值\折旧等因素暂时影响业绩，销售\拿地和融资优势仍强韧。维持“增持”评级。2025 年，公司开发业务项目结转规模同比下降，投资收益同比减少，公司全年实现营业收入1547.28 亿元，同比下降13.53%；实现归属于上市公司股东的净利润10.24 亿元，同比下降74.65%。考虑到公司相关核心优质项目将在26-27 年进入结算，维持2026~2027 年BPS 分别为10.71/10.74 元，考虑到公司经营保持竞争优势，融资背景强，持有型业务和代建能力逐步扩大，给予公司26 年1.3X P/B，对应目标价格13.92 元。

    　　财务整体稳健，融资成本继续下降。公司全年实现经营活动现金流量净额96.93 亿元，期末货币资金余额达861.27 亿元。报告期末，剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线持续保持绿档，债务结构稳健合理。公司年内完成120 亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141 亿元，债务结构实现显著优化。同时，公司依托优质资信优势，持续优化融资成本，2025 年新增公开市场融资179.4 亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间；年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，继续保持行业领先水平。

    　　坚持稳定分红，股息率上行。2025 年度公司利润分配预案为：以公司总股本90.16 亿股为基数，向全体股东每10 股派发现金红利0.5110元（含税），合计现金分红金额（含税）为4.61 亿元，占到合并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的45.0%，按照3 月17 日收盘价测算股息率为4.50%。公司近几年现金分红比例维持在归属于上市公司普通股股东的净利润的40%以上，分红派息政策稳健。

    　　销售聚焦卓有成效，代建能力逐步扩大。2025 年公司累计实现签约销售面积716.12 万平，累计实现签约销售金额1960.09 亿元，行业整体排名提升一位至第四位。2025 年，公司累计获取43 宗地块，总计容建面约440 万平，总地价约938 亿元，公司需支付地价约为543 亿元。

    　　报告期内，公司在“核心10 城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，比上年进一步提升。公司于2024年3 月正式设立专业公司招商建管，作为招商蛇口旗下统筹管理并开展代建业务的专业公司。2025 年，公司新增代建项目（含咨询类）80 个，新增签约面积1139 万平，新增合同收入超8 亿元。

    　　风险提示：市场超预期下行，前海资源释放进度不及预期。