3 月17 日，公司发布2024 年年报，公司全年实现营收1789.5 亿元，同比+2.3%；归母净利润40.4 亿，同比-36.1%。

    收入稳步增长，利润率下滑及减值拖累利润。2024 年，公司实现营收1789.5 亿，同比+2.3%；归母净利润40.4 亿，同比-36.1%。净利润低于营收增速主要系：1）销售毛利率为14.61%，较上年同期的15.89%，下滑1.28pct；2）谨慎性原则下，资产减值44.8 亿元，较上年同期的22.8 亿元，显著增长，同时，信用减值为15.5 亿元，上年同期为1.4 亿元。受行业整体下行影响，公司短期业绩承压。

    重点城市销售提升，拿地聚焦核心10 城。2024 年公司实现销售面积935.9 万平方米，销售金额2193 亿元，公司在西安、长沙、合肥、南通、徐州等城市的销售金额排名第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等城市进入当地销售排名前五，整体销售能力持续提升。2024 年，公司累计获取26 宗地块，总计容建面约225 万平方米，总地价约486 亿元，对应地价约为335 亿元。报告期内，公司在“核心10 城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%，整体来看，公司聚焦城市深耕，在行业下行期可有效抵御市场风险。

    财务安全，融资渠道畅通。根据2024 年年报，公司期末货币资金为1003.5 亿元，较2023 年的882.9 亿元有所增长，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”处于绿档，整体财务风险可控。公司全年落地经营性物业贷款92 亿元，新增公开市场融资154.6 亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；2024 年末，公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平，综合来看，公司融资渠道多元，成本优势突出。

    投资建议：招商蛇口作为央企地产龙头，在核心城市的销售保持优势，财务安全稳健，低成本融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来的结转规模下降、毛利率承压及存货计提减值等因素的影响，我们预计公司2025-2027 年的EPS 分别为0.48、0.53和0.60 元/股（原预测值：2025-2026 年为0.84 和0.90 元/股），考虑到公司当前估值水平较低，维持公司“买入”评级。

    风险提示：销售不及预期，房地产行业加速下滑，研报使用信息不及时。