事项：

    　　公司2024 年前三季度实现营业收入约780.09 亿元，同比增长2.88%，归母净利润约26.01 亿元，同比下降31%。其中第三季度实现营业收入约267.37 亿元，同比增长9.64%，归母净利润约11.83 亿元，同比下降26.78%。

    　　评论：

    　　毛利率下滑，归母净利承压。公司前三季度实现营业收入约780.09 亿元，同比增长2.88%，归母净利润约26.01 亿元，同比下降31%。营收与归母净利润增速不一致，主因开发业务项目结转毛利率同比下降。公司前三季度毛利率为9.95%，相较去年同期18.25%、上半年11.98%，分别下滑8.3pcts、2.03pcts。

    　　前三季度权益销售金额1002 亿元，同比下降29%。2024 年1-9 月，公司累计签约面积642.44 万方，同比下降30%，实现销售金额1451.71 亿元，同比下降35.9%，其中权益销售额1002 亿元，同比下降29%。其中一线城市权益销售金额占31%，相比2023 年36%略有下降，与供货类型和节奏有关，如上海新盘均位于外环外，以刚需为主。

    　　聚焦高能级城市核心地块，土地投资强度为19.9%。1）2024 年1-9 月，公司累计获取土地14 宗，总计容建筑面积约139.98 万平方，总地价288.84 亿，权益地价208.7 亿元。2）土地投资强度为19.9%，相较2023 年39%有所下降，相较上半年14.5%有所提升，主因公司谨慎投资，下半年以来拿地主要为高能级城市核心地块，如上海静安以及徐汇、杭州拱墅区地块。3）1-9 月公司一二线城市权益拿地金额占比为99.8%，包括上海、广州、杭州、成都、郑州、合肥、西安，其中上海占总权益拿地金额60%。

    　　融资渠道畅通，偿债压力较小。1）截至2024 年10 月30 日，公司累计发行140 亿元信用债，此外10 月发行保租房reits（基金募资13.6 亿元），融资渠道畅通。2）公司2024 年到期公开债15 亿元，流动性充裕，偿债压力较小。

    　　投资建议：公司高能级城市布局有望支撑销售兑现，2022 年以来逆势扩表及核心城市深耕优势，随着滞重土储的不断消化以及后续前海项目进入开发，预计招商蛇口将是较早走出利润率下滑的公司之一。公司毛利率下滑，我们调整24-26 年公司eps 分别为0.62、0.69、0.83 元（前值为0.76、0.77、0.84 元），考虑到公司作为头部国央企的中长期价值，以及储备优质的前海项目，基于剩余收益模型，给予25 年目标价13 元，对应25 年19 倍PE，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：行业继续单边缩表，市场继续大幅下行。