事件：2024 年10 月30 日，公司发布2024 年三季度报告。2024 年前三季度公司实现营收780 亿元，同比+2.88%；实现归母净利润26 亿元，同比-31.00%。

    　　营收同比微增，利润率持续承压：2024 年1-9 月公司实现营收780 亿元，同比微增2.88%；但由于公司开发业务项目结转毛利率同比仍下降，导致公司归母净利润同比下滑31.0%。此外，公司前三季度非经常性损益为9.2 亿元，高于2023 年全年金额，主要包括非流动性资产处置损益等。

    　　销售规模下降，但可结算资源充裕：公司2024 年1-9 月累计实现签约销售金额1452 亿元，同比-35.9%；累计实现签约销售面积642 万平米，同比-30.0%；累计销售均价22597 元/平米，同比-8.4%。截止2024 年三季度末，公司合同负债1913 亿元，较2024 年半年度末增加115 亿元，整体可结算资源充裕。

    　　拿地谨慎，深耕核心城市：2024 年1-9 月公司合计拿地金额289 亿元，拿地强度19.9%，虽较半年度（14.5%）有所提升，但仍低于2023 年（38.6%）水平。虽拿地力度偏低，但公司获取地块位置优越，深耕上海、杭州、广州、西安等核心一二线城市。

    　　保租房REITs 上市，融资渠道拓宽：2024 年10 月23 日公司设立的招商基金蛇口租赁住房REITs 在深交所上市，公司融资渠道拓宽，同时有助于公司盘活存量资产，进一步优化经营。

    　　投资建议：公司持续深耕核心城市，可结算资源充裕，融资渠道多元。我们预计公司2024-2026 年实现营业收入1863/1930/1963 亿元，归母净利润62/68/71 亿元。对应PE 分别为16.80/15.51/14.86 倍，维持“增持”评级。

    　　风险提示：销售恢复不及预期，房地产调控超预期收紧，拿地不及预期等