事件：公司发布2024年三季报，公司2024年前三季度实现780.09亿元，同比增长2.88%；归母净利润26.01亿元，同比下降31%；基本每股收益0.22 元/股，同比下降43.59%。

    　　毛利率下滑影响归母净利润：公司2024年前三季度实现收入780.09亿元，同比增长2.88%；归母净利润26.01亿元，同比下滑31%。归母净利润不升反降的原因主要有如下原因。1）毛利率下滑：2024年前三季度公司毛利率为 9.95%，较去年同期下滑8.3pct，毛利率下滑导致归母净利润下滑。2）权益比例下滑：2024年前三季度公司的少数股东损益占净利润的比例为23.95% 较去年同期的该值31.79%下降7.85pct，即2024年前三季度公司的权益比例下滑7.85pct。从费用管控看，2024年前三季度公司的销售费用率和管理费用率分别为2.81%、1.49%，分别较去年同期下滑0.05pct、0.28pct，表明公司费用管控取得成效。

    　　销售受到行业影响：2024年前三季度实现销售面积642.44方，同比下降 29.99%；销售金额1451.71亿元，同比下降35.85%；对应的销售均价为22597 元/平米，同比下降8.37%。由于行业整体处于筑底阶段，公司销售的量价均受到影响。

    　　投资质量高：我们根据公司的经营公告整理，公司在2024年前三季度共新增建面59.84万方，对应的地价为142.7亿元。2024年前三季度拿地楼面均价为23846.44元/平米，对应的地售比为1.06。公司保持高质量拿地，因此楼面价高于销售均价，地售比较高。公司在2024年前三季度拿地的权益地价为 108.73亿元，对应的权益比例为76.19%。按照全口径的拿地金额与同期的销售金额计算得到的拿地力度为9.83%。

    　　财务严控杠杆：截至2024年三季度末，公司剔除预收账款的资产负债率 60.36%，净负债率48.28%。截至2024年三季度末，公司在手现金858.42亿元旗下租赁住房公募REIT上市：2024年9月20日，公司旗下保障性租赁住房公募REIT一一招商基金蛇口租赁住房REIT、完成发售，并于10月23日上市。该支REIT募集资金总额13.687亿元。

    　　投资建议：2024年前三季度公司营收小幅增长，受到行业整体承压的影响毛利下滑，归母净利润下滑。财务稳健，严控杠杆。根据行业整体情况，我们维持公司2024-2026年归母净利润为67.18亿元、77.05亿元、83.79亿元的预测，对应EPS为0.74元/股、0.85元/股、0.92元/股，对应PE为14.82X 12.92X、11.88X，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。