结算毛利率较低，拿地深耕核心城市，维持“买入”评级招商蛇口发布2024 年三季报，2024 年1-9 月公司营业收入小幅增长，归母净利润有所下降。其中三季度公司实现营业收入267.37 亿元，同比增长9.64%；实现归母净利润11.84 亿元。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026 年归母净利润为63.9、70.3、74.4 亿元，EPS 为0.71、0.78、0.82 元，当前股价对应PE 为15.6、14.2、13.4 倍，维持“买入”评级。

    营业收入同比增长，结算毛利率下行

    2024 年1-9 月公司实现营业收入780.09 亿元，同比增长2.9%；实现归母净利润26.01 亿元，同比下降31.0%。公司结算毛利率10.0%，同比下降8.3 个百分点，较2024 中报下降2.0 个百分点，主要由于公司结算资源中，2020 和2021 年低毛利项目占比较高，拉低了整体毛利率水平。公司本报告期非经常性损益较高，主要是公司发行租赁住房REIT 带来约7 亿元收益，以及一些其他资产处置带来的收益。截止2024 三季度末，公司合同负债1913.20 亿元，较中期提升114.74 亿元，可结算资源充沛。

    销售规模有所收缩，行业排名维持稳定

    2024 年1-9 月，公司累计实现签约销售金额1451.71 亿元，同比减少35.85%，累计实现签约销售面积642.44 万平方米，同比减少29.99%。2024 年9 月，公司单月销售均价20664.94 元/平方米同比-21.43%，2024 年1-9 月，公司累计销售均价22596.82 元/平方米，同比-8.37%。据克而瑞数据，2024 年1-9 月公司全口径销售金额排名第5 名。2024 年国庆节期间，公司吸引超过5.11 万客户线下到访参与活动及参观项目，全国累计4.34 万组客户到访，销售125 亿元。

    拿地力度有所收缩，坚持以销定产

    2024 年1-9 月，公司累计拿地金额289 亿元，拿地强度19.9%，低于过往年份水平（2023 年38.9%、2022 年43.9%）。公司2024 年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30 城，进一步聚焦核心10 城，在投资金额上更注重以销定产。

    风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。