投资要点：

    董事长提议回购公司股份，彰显持续发展信心和长期价值认可。据公告，董事长蒋铁峰先生提议公司以集中竞价交易方式回购公司股票。其中，回购用途：回购的股份拟全部注销并减少公司注册资本；回购方式：拟通过深圳证券交易所股票交易系统以集中竞价交易方式回购公司股份；回购总额：不低于人民币3.51 亿元（含），不超过人民币7.02 亿元（含）；回购价格：回购股份价格上限不高于董事会通过回购股份决议前30 个交易日公司股票交易均价的150%；回购期限：自公司股东大会审议通过本次回购方案之日起12 个月内。

    董事长提议回购公司股份，充分彰显对公司未来持续发展的信心和长期价值认可。

    前9 月销售额同比-36%，行业排名第五，拿地/销售额比20%，持续聚焦核心城市。据公告，2024 年1-9 月，公司实现销售金额1,451.7 亿元，同比-36%；销售面积642.4 万平，同比-30%，销售额排名行业第五；2024 年1-9 月，公司新增建面140 万平，拿地金额288.8 亿元，拿地/销售金额比20%，拿地/销售面积比22%；平均楼面地价2.06 万元/平米，占比销售均价91%；公司拿地主要聚焦在上海、成都、杭州、合肥、南京、广州、郑州、三亚、西安等核心一二线城市。截至2024H1 末，公司总未竣工面积3,364 万方，覆盖23 年销售的2.8 倍，土储丰富。

    三条红线稳居绿档，融资成本低位再下降、逆市下融资优势明显。据公告，至2024H1 年末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62%、59%，现金短债比1.63，三道红线指标处于绿档。2024H1，公司加权融资成本仅3.25%，较年初-0.22pct，融资成本持续优化。2024H1 末，银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较 2023 年末降低3.34pct。此外，23 年9 月，公司以11.81 元/股向特定对象发行A 股股票约7.2 亿股，募资总额85.0 亿元，定增募资顺利完成，公司扩充资本实力做大做强。

    投资分析意见：董事长提议回购，彰显发展信心，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格局优化。此外，目前公司开发服务、资产运营、城市服务三大业务齐头并进，实现有质量的增长。我们维持公司2024-26 年归母净利润预测66、73、81 亿元，现价对应24 年PE14 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。