事件：公司发布24 年中报，2024 年上半年，公司实现营业收入512.7 亿元，同比下降0.3%；归母净利润14.2 亿元，同比下降34.2%。

    　　点评：核心业绩保持稳定，拿地强度有待提升，多元化业务稳步发展，财务稳健。

    　　开发毛利率延续下滑，核心业绩保持稳定：24 年H1，公司实现营收512.7 亿元，其中开发业务实现营收399 亿元，同比下降4.2%，占营收77.8%，上半年结转进度放缓；资产运营业务收入31.0 亿元，同比增长13.1%，城市服务业务收入82.7 亿元，同比增长16.9%，多元化业务稳步增长；公司综合毛利率为12.0%，同比降低4.3pct，其中开发业务毛利率为12.2%，同比降低5.6pct，延续下滑趋势，主要受结转结构等影响；公司归母净利润为14.2 亿元，同比下降34.2%，主要因开发业务结算毛利率下降、转让子公司股权投资收益同比减少，其中，公司扣非归母净利润为14.0 亿元，同比增长0.45%，核心盈利能力保持稳定。

    　　深耕城市销售地位稳固，拿地强度有待提升：24 年H1，公司实现销售金额1009.5亿元，同比下降39.3%，销售权益比同比提升9pct 至65%，后续有望增厚表内业绩，核心10 城销售业绩贡献占比66%，在全国12 个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地 TOP1，城市聚焦与深耕效果显著；公司新增土储总地价146.1 亿元，其中在，在“核心10 城”的投资金额占比达86%，整体拿地销售比为14.5%，同比降低11pct，或受销售市场需求、核心城市土地供给减少及核心土储竞争激烈等因素影响。

    　　积极转型升级，多元化业务收入稳步提升：24 年H1，资产运营方面，公司全口径资产运营收入36 亿元，同比上涨15%，EBITDA 实现19.0 亿元，同比上涨14%，其中商业、产业园、公寓运营收入分别达8.4 亿元、5.7 亿元、6.3 亿元，同比分别增长25.3%、12.8%、24.1%；物业服务方面，公司旗下招商积余实现营收78.4 亿元，同比增长12.3%，新签年度合同额18.9 亿元，外拓能力较强。

    　　财务稳健，融资成本持续降低：24 年H1，公司新增融资成本3.01%，资金成本显著降低。截至24 年上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%，净负债率59.17%，现金短债比为1.63，短债占比为16.7%，财务保持稳健；综合融资成本为3.25%，较年初降低22bp，信用优势显著。

    　　盈利预测、估值与评级：考虑近期市场销售修复承压，或影响公司销售规模及毛利率修复，我们下调公司24-26 年归母净利润预测为54.1/59.2/68.6 亿元（原预测为66.8/73.0/81.2 亿元），当前股价对应24-26 年PE 估值分别为16.5/15.0/12.8 倍，公司保持行业销售头部地位，财务稳健，信用优势显著，未来有望持续提升市占率和业绩，维持“买入”评级。

    　　风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。