事件

    　　2024 年 8 月30 日公司公布 2024 年中期报告。

    　　投资要点

    　　收入规模稳定，开发业务毛利率下降

    　　2024H1 公司营业收入513 亿元，同比-0.3%；归母净利润14.2 亿元，同比-34.2%；毛利率为11.98%，同比-4.28pct；净利率为3.6%，同比-3.79pct。分业务来看，开发业务营收399 亿元，同比-4.2%，毛利率12.2%，同比-8.8pct；资产运营业务营收31 亿元，同比+13.1%，毛利率7.7%，同比+19.5pct；城市服务业务营收83 亿元，同比+16.9%，毛利率12.34%，同比+5.9pct。公司整体收入规模保持稳定，资产运营与城市服务收入规模及毛利率均保持增长。

    　　销售规模稳居TOP5，投资坚守核心城市

    　　从市场销售来看，2024H1 公司实现销售面积439 万平方米，同比-35.9%，销售金额1010 亿元，同比-39.3%，销售规模稳居行业TOP5。销售权益比为 65%，同比+9pct。城市深耕方面，公司在强心 30 城销售业绩贡献占比 91%；核心 10城销售业绩贡献占比 66%，同比+2pct。公司在全国 12 个城市进入当地销售金额TOP5，5 个城市排名当地 TOP1。新推盘项目营销管理精细度不断提升，上半年公司新推盘项目首开当日去化率同比提升17 个百分点，聚焦策略效果凸显。从公司拿地来看，2024H1 公司共获取 7 宗土地，总建面 80 万平方米，地价 146 亿元，拿地强度14.5%；权益地价为100 亿元，权益比例68%；公司在“核心 10 城”的投资金额占比达 86%。获取代建项目26 个，建面178 万平，获取4 个轻资产管理输出项目，建面16.3 万平。

    　　融资成本持续下降，租赁住房REITs 获批

    　　截至2023 年底，公司三道红线各项指标保持绿档，其中，剔除预收账款的资产负债率 62.4%、净负债率 59.2%、现金短债比为1.63，现金短债比较2023 年的1.28 持续改善。债务结构上来看，截至24 年6 月末，银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比16.7%，较年初降低 3.34pct。2024H1 综合资金成本为3.25%，较年初下降0.22pct，且公司新增债务融资成本3.01%，预计综合财务成本未来仍有下降空间。此外，8 月 30 日招商蛇口租赁住房 REITs 获批，成为自商业房托、蛇口产业园REITs 后，公司第3 个REITs 平台。

    　　第二曲线表现亮眼，经营质量逐步提升

    　　资产运营方面，2024H1 公司全口径资产运营收入36 亿元，实现 EBITDA 19 亿元，分别同比增长15%和14%。公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA 回报率达 6.34%，同比提升 0.2 个百分点；城市服务方面，2024H1 招商积余实现营业收入78.4 亿元，同比+12.3%；2024H1 公司新签年度合同额18.9 亿元，其中第三方项目新签年度合同额17.4 亿元，占比92%。

    　　盈利预测与估值

    　　公司在房地产开发业务稳健经营的前提下，快速发展资产运营及城市服务等多元化业务，持续打造稳健均衡的业务结构。我们认为公司未来能够实现持续性地高质量发展，预计公司24 年归母净利润为57 亿元，对应EPS 为0.63 元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：开发资金到位不及预期、市场修复热度不能持续。