核心观点

    　　2024 年上半年，公司实现营收513 亿元，同比下降0.3%，实现归母净利润14.2 亿元，同比下降34.2%，与此前业绩预告一致。

    　　公司归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）公司上半年实现毛利率12.0%，较去年同期下降4.3 个百分点；2）去年同期由于博时蛇口产园REIT 扩募，公司实现投资收益8.1 亿元，今年上半年无此收益。上半年，公司实现销售金额1010 亿元，同比下降39.3%，核心10 城销售占比66%，拿地金额146 亿元，核心10 城占比86%，公司坚持深耕核心城市，优势显著。

    　　事件

    　　公司发布2024 年半年报，实现营收513 亿元，同比下降0.3%，实现归母净利润14.2 亿元，同比下降34.2%。

    　　简评

    　　公司业绩符合预期。2024 年上半年，公司实现营收513 亿元，同比下降0.3%，实现归母净利润14.2 亿元，同比下降34.2%，与此前业绩预告一致。公司归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）公司上半年实现毛利率12.0%，较去年同期下降4.3 个百分点；2）去年同期博时蛇口产园REIT 扩募，购入招商局光明科技园加速器二期项目，公司实现投资收益8.1 亿元，今年上半年无此收益。

    　　坚持深耕核心城市，优势显著。2024 年上半年，公司实现销售金额1010 亿元，同比下降39.3%，其中强心30 城销售占比91%，核心10 城销售占比66%，公司在12 个城市销售金额位居前五，并在深圳、长沙、西安、合肥、南通位列第一。上半年公司坚持已销定投，获取7 幅地块，分别位于上海、成都、合肥、南京、郑州、广州、三亚，总地价146 亿元，拿地强度14.5%，核心10城投资占比86%，优质的城市布局有助于保障未来销售的安全。

    　　资产运营业务稳健增长。2024 年上半年公司实现资产运营收入36 亿元，同比上涨15%，EBITDA 19 亿元，同比上涨14%，开业三年以上稳定期项目EBITDA 回报率6.3%，较上年同期提高0.2 个百分点。公司坚持轻重并举，上半年获取上海松江泗泾TOD 集中商业项目、无锡惠山堰桥智能制造产业园等4 个轻资产管理项目。此外，招商蛇口租赁住房REIT 于8 月30 日获批，成为自招商蛇口商业房托、蛇口产园REIT 后，公司第三个REITs 平台。

    　　维持买入评级和盈利预测，下调目标价至12.47 元。我们预测公司2024-2026 年EPS 为0.71/0.84/1.03 元。

    　　公司持续深耕一二线城市，资产质量优异，销售安全性有充分保障，太子湾高毛利项目将于2024 年开始结算，公司结算结构将得到优化，维持买入评级。考虑到当前地产行业处于下行周期，估值承压，出于审慎考虑，我们参考可比公司估值，下调目标价至12.47 元。

    　　风险提示：1）业绩方面，高毛利项目结转存在不确定性，从而导致全年毛利率进一步下行，此外，如果市场继续下行，将导致存货减值压力继续增大，有可能会在年报业绩中体现。2）经营方面，如果市场再次下行，有可能无法完成年初预定的销售目标。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）当前一二线核心城市土地市场竞争激烈，若公司未来无法在核心城市市场获得足够的土地，则开发业务规模和效益可能受到负面影响。