事件

    　　2024 年8 月30 日招商蛇口发布2024 半年报，1H24 实现营业收入512.7 亿元，同比-0.3%；实现归母净利润14.2 亿元，同比-34.2%；2Q24 实现营业收入275.3 亿元，同比-24.5%；实现归母净利润10.8亿元，同比-42.3%。

    　　营收利润承压，主因毛利率下滑：1H24 公司房地产项目平均结转单价下降，开发业务营业收入同比减少带动整体营收小幅下滑。

    　　而归母净利润同比-34.2%，主要由于：①受市场下行影响，公司当期结算项目毛利率下滑，1H24 结算毛利率11.98%，同比下降4.28pct；②合作项目投资收益亦受市场影响，1H24 公司投资收益11.15 亿元，同比减少3.53 亿元。

    　　销售结构持续优化，核心城市地位巩固：1H24 公司销售金额1010亿元，同比-39%（TOP100 房企平均同比-42%），销售排名稳居行业前五。1H24 销售权益比升至65%，同比增长9cpt；“强心30 城”销售贡献占比91%；“核心10 城”占比66%，同比提升2pct。在全国12 个城市进入当地销售榜TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通居TOP1，持续巩固市场地位。

    　　强化投资管控，以销定投、聚焦核心：1H24 公司获取7 宗地块，总建面80 万方，总地价146 亿元，权益地价100 亿元，权益比0.68。

    　　在“核心10 城”的投资金额占比为86%。坚持轻重并举，1H24 获取代建项目26 个，新增管理面积178 万方；获取4 个轻资产管理输出项目，新增管理面积16.3 万方。

    　　“三道红线”始终居绿档，财务结构持续优化：1H24 公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63。

    　　有息负债结构良好，银行融资占比64.6%，一年内到期有息负债占比16.7%，较2023 年末下降3.34pct。期内平均融资成本3.25%，较2023 年末降低22BP。

    　　公司销售结构优化，投资布局聚焦深耕，未来随着优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。考虑当前房地产市场承压，我们下调公司2024-26 年归母净利润至63.4 亿元、76.9 亿元和92.5 亿元（原为91.1 亿元、118.1 亿元和143.5 亿元），同比增速分别为0.3%、21.4%和20.2%。公司股票现价对应PE 估值为13.2/10.9/9.0倍，维持“买入”评级。

    风险提示

    　　政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。