收入规模同比微降，扣非净利润基本持平，维持“买入”评级招商蛇口发布2024 年半年度业绩快报，受结转毛利率下降影响，公司结转业绩不及预期。公司拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，拟发行租赁住房REITs 盘活资产，看好未来市占率持续提升。受销售规模下降及结转毛利率承压影响，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026 年归母净利润为63.9、70.3、74.4 亿元（原值为80.4、94.8、108.3 亿元），EPS 为0.71、0.78、0.82 元，当前股价对应PE 为11.6、10.6、10.0 倍，我们看好公司低价项目结转结束后业绩持续修复，维持“买入”评级。

    　　结转毛利率下降，扣费净利润基本持平

    　　公司2024H1 实现营业总收入512.7 亿元，同比下降0.3%；实现归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，实现扣非净利润14.0 亿元，同比增长0.45%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少（2023H1 投资净收益14.7 亿元）；实现基本每股收益0.11 元，同比下降50.0%。

    　　销售排名行业前五，拿地强度有所减弱

    　　公司2024H1 实现销售金额1009.5 亿元，销售面积438.7 万方，分别同比下降39.3%和35.9%，销售金额排名克而瑞榜单第五。1-6 月公司获取7 宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建面80.1 万方，总地价146.1 亿元，同比下降64.9%，拿地金额权益比68.4%（2023 全年76.5%），拿地强度14.5%（2023 全年38.6%），拿地力度有所减弱。公司7 月在上海和港中旅竞得宝山顾村地块，总地价31.1 亿元，成交楼面价22252 元/平方米。

    　　派息比例较高，拟发行租赁住房REITs

    　　公司于7 月发布年度利润分配方案实施公告，每10 股派发现金红利3.20 元，总计分配现金股利达到28.99 亿，派息比例达45.88%。公司2024H1 发行4 笔超短融共47 亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道畅通。公司响应“租售并举”战略，拟通过子公司招商公寓申报发行租赁住房REITs，两个底层资产为深圳南山蛇口自贸区内的壹栈项目，2023 年度平均出租率达92%和98%。

    　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。