投资要点：

    24H1 营收同比-0.3%、业绩同比-34%，略低预期，源于结算利润率下降、投资收益减少。

    公司发布2024 年半年度业绩快报，2024H1，公司营业总收入512.7 亿元，同比-0.3%；营业利润29.3 亿元，同比-40.2%；利润总额29.6 亿元，同比-40.5%；归母净利润14.2亿元，同比-34.2%，略低于市场预期；扣非后归母净利润14.0 亿元，同比+0.5%；基本每股收益0.11 元，同比-50.0%；加权净资产收益率0.99%，同比-1.0pct。24H1 公司营业利润率、归母净利率分别为5.7%、2.8%，同比分别-3.8pct、-1.4pct。公司业绩下滑，主要源于：1）开发业务项目结转毛利率同比下降；2）转让子公司股权投资收益同比减少。

    24H1 销售额同比-39%，行业排名第五，拿地/销售额比14%，聚焦核心城市。据公司公告，2024H1，公司实现销售金额1,009.5 亿元，同比-39%；销售面积438.7 万平，同比-36%，销售额排名行业第五；6 月单月销售额231 亿元，同比-22%，较5 月+7pct；2024H1，公司新增建面80.1 万平，同比-59%；拿地金额146.1 亿元，同比-54%；拿地/销售金额比14%，拿地/销售面积比18%；平均楼面地价1.82 万元/平米，占比销售均价79%；公司拿地主要聚焦在上海、成都、合肥、南京、广州、郑州、三亚等核心一二线城市。2023 年末，公司总未竣工面积3,746 万方，覆盖23 年销售的3.1 倍，土储丰富。

    三条红线稳居绿档，逆市下融资优势明显。据公司公告，至2024Q1 年末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为49%、45%，2023 年末，公司现金短债比1.28，三道红线指标处于绿档。2023 年，公司加权融资成本仅3.47%，较年初-0.42pct。22 年12月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金；23 年9 月，公司以11.81 元/股向特定对象发行A 股股票约7.2 亿股，募资总额85.0 亿元，定增募资顺利完成，公司扩充资本实力做大做强。

    投资分析意见：业绩短期承压，销售降幅收窄，拿地继续聚焦，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格局优化。此外，目前公司开发服务、资产运营、城市服务三大业务齐头并进，实现有质量的增长。考虑到行业下行，我们下调公司2024-26 年归母净利润预测至76、103、111 亿元（原预测值为80、121、134 亿元），现价对应24 年PE10 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。