事项：

    　　公司2024 年一季度实现营业收入约237.47 亿元，同比增长58.22%，归母净利润3.32 亿元，同比增长22.22%。

    　　评论：

    　　营收稳定增长，毛利率微降。1）2024 年一季度公司营收同比增长58.22%，归母净利润同比增长22.22%，毛利率14.5%，较2023 年下降1.4pcts。公司归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于：1）少数股东损益增长，2024 年一季度公司少数股东损益6 亿元，同比增长297%；2）投资收益下降，一季度投资收益0.39 亿元，同比下降85%。我们认为公司利润率快速下滑阶段或已过去，预计将是首批摆脱毛利率下滑的房企之一，有望保障后续归母净利润的稳定。

    　　继续贯彻核心城市拿地投资策略，一季度获取4 宗地块。1）2024 年一季度公司获取4 宗地块，总计容建面约48 万方，总地价约99 亿元，四宗地块分别位于上海、成都、合肥、南京，反映公司贯彻拿地高度聚集在核心城市的战略。

    　　2）但即使是核心城市，2024 年也继续面临销售市场下行的压力，上海、成都、合肥、南京2024 年一季度商品住宅销售面积分别同比下降48%、37%、58%、75%。

    　　受房地产市场下行影响，公司2024 年一季度销售金额同比下滑44%，2024 年可能面临可售货值下滑的压力。1）受地产市场下行影响，2024 年一季度公司实现签约销售面积166.59 万方，累计实现签约销售金额402.08 亿元，同比下降44%。2）据克而瑞数据，2024 年一季度公司权益销售金额249 亿元，同比下降45%，相较百强房企跌幅（48%）略小。3）公司2024 年可售土储降至4500 亿，且中西部土储占比有一定提升，需要2024 年上半年较强的拿地力度保障现有销售规模。

    　　融资优势持续体现，现金流充裕。1）2024 年一季度公司发行超短期债券共47亿元，票面利率在2.09%-2.52%，体现公司融资优势。2）截至2024 年3 月底，母公司口径货币资金约204 亿元，合并报表口径货币资金832 亿元，流动性充裕。

    　　投资建议：公司高能级城市布局支撑销售兑现，2022 年以来逆势扩表及核心城市深耕优势，随着滞重土储的不断消化，预计招商蛇口将是首批走出利润率下滑的公司之一。考虑公司减值压力降低，毛利率稳定，我们预测2024-2026年公司eps 分别为0.81、0.82、1.04 元，考虑到公司作为头部国央企的中长期价值，以及实施“一城一模板”后带来运营效率提升，基于剩余收益模型，给予2024 年目标价14 元，对应2024 年17 倍PE，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：行业继续单边缩表，市场继续大幅下行。