2024 年3 月18 日招商蛇口发布2023 年年度报告，全年实现营业收入1750.1 亿元，同比-4.37%；实现归母净利润63.19 亿元，同比+48.20%；基本每股收益0.65 元，每股现金分红0.32 元，分红比例45.88%，股息率约3.36%。

    　　归母净利润高增，主因减值减少&权益比例提升：2023 年公司开发结转面积845 万方，同比-2.21%，导致营收规模下滑。同期利润总额、净利润分别同比-11.56%和+0.09%，而归母净利润同比逆势+48.20%，主要由于：①公司当年计提资产&信用减值损失24.18亿元，较2022 年少计提40.41 亿元；②公司当年结转项目权益比例提升，少数股东损益27.87 亿元，较2022 年减少20.47 亿元。

    　　销售规模逆势微增，重点城市优质巩固：2023 年公司销售金额2936亿元，同比+0.4%（TOP10 房企平均同比-13%），稳居行业前五。从区域看，公司“强心30 城”销售贡献占比91%，“核心6+10 城”占比77%。在全国13 个城市进入当地销售榜TOP5，其中上海、苏州、合肥、长沙和南通五城居TOP1，持续巩固优势。

    　　投资坚持聚焦深耕，资源投放强心城市：2023 年公司获取55 宗地块，总建面590 万方，同比基本持平，总地价1134 亿元，同比+6.9%，权益地价867 亿元，同比+28.9%，权益比0.76，较2022 年提升13pct。在“强心30 城”和“核心6+10 城”的投资金额占比分别为99%和88%，其中一线城市投资占总投51%，单城投放额达46亿元。新增项目运转高效，55 个新增项目中有29 个实现当年拿地当年开盘，贡献销售金额340 亿元。

    　　财务结构安全稳健，“三道红线”始终居绿档：截至2023 年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比1.28。全年公开市场融资324.3 亿元，票面利率为行业同期最低；全年平均融资成本3.47%，较2022 年降低42BP。

    　　公司销售规模维持增长，投资布局聚焦深耕，2024 年优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。考虑当前房地产市场承压，我们小幅下调公司2023/2025 年归母净利润至91.1 和118.1 亿元（原为107.3/140.8 亿元），新增2026 年归母净利润预测143.5 亿元，同比增速分别为44.2%、29.6%和21.6%。公司股票现价对应PE 估值为9.5/7.3/6.0 倍，维持“买入”评级。

    　　政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。