业绩改善，归母净利润同比高增。2023 年Q3 单季公司实现营业收入243.86亿元，同比下滑23.61%，实现归母净利润16.16 亿元，同比增长50.99%，净利率7.07%；1-9 月公司实现营业收入758.29 亿元，同比下滑15.26%，实现归母净利润37.69 亿元，同比增长27.45%，净利率7.29%。前三季度公司营业收入下滑但归母净利润高增主要由于：1）reits 扩募等贡献投资收益：公司净投资收益15.95 亿元，同比增长25.43%；2）少数股东权益比例下降：公司少数股东损益17.57 亿元，同比下降48.16%，占净利润比重为31.80%，较去年同期大幅下降21.6pct。

    销售规模大幅增长，核心城市优势明显。2023 年1-9 月公司实现销售金额2263.1 亿元，同比增长12.3%，销售面积917.64 万方，同比增加12.25%。受益于公司近年来聚焦核心城市的投资策略，公司在一线和强二线城市的销售表现亮眼。1-9 月公司在上海的全口径销售额位居第一，在深圳的销售额排名前进四位进入TOP10 梯队，在西安的销售额排名位居第八。随后续市场逐步企稳叠加公司高质量土储结构，我们认为公司全年销售额有望保持双位数增长。

    聚焦核心持续深耕，新增土储量大质优。根据公司公告，2023 年1-9 月公司累计获取38 宗土地，全口径拓展金额691.1 亿元，同比下滑33%，投资强度30.5%，较去年同期下降21.8pct。据克而瑞口径，公司前三季度新增货值959亿元，位居行业第八，新增土储量大质优，主要集中在北京、上海、杭州、苏州等热点城市，其中北京单城投资超百亿元。土储布局的不断优化和整体投资强度的持续提升，融资端的优势为公司规模增长奠定了有利基础。

    融资：融资优势明显，定增落地助力发展。1-9 月公司累计发行超短融、中票、公司债等合计超250 亿元，融资优势持续凸显。公司定增完成共募资84.99 亿元，扣除发行费用后实际募资84.28 亿元，定增完成有助于补充公司资金流动性，增厚公司净资产水平，根据公告，截至9 月30 日，公司净负债率41.02%，较去年同期下降6.87pct,现金短债比2.09，较中报提高0.3，债务结构进一步优化。公司后续有望进一步受益于前海土地开发效益，融资端优势助力公司规模持续扩张。

    盈利预测与投资评级：公司保持拿地节奏，未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加，保持行业领先地位。因此我们预计公司2023-2025 年EPS 为0.82/1.16/1.48 元/股，11 月8 日股价对应2023-2025 年PE 估值分别为13.53/9.54/7.51 倍，维持“买入”评级。

    风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期，公司房地产销售不及预期。