事件描述

    　　2023 年10 月30 日，公司发布2023 年三季度报告，2023 年前三季度公司实现营业收入758亿元（-15.3%），归母净利润37.7 亿元（+27.4%），扣非后归母净利润29.6 亿元（+27.5%）。

    　　事件评论

    　　高权益比项目结转，驱动业绩实现稳健增长。公司2023 年前三季度收入同比下降15.3%，主要受结转节奏影响，归母净利润、扣非后归母净利润分别同比增长27.4%、25.5%，业绩增速明显好于营收增速主要由于：1）少数股东损益占比同比下降21.6pct 至31.8%，主要由于高权益比项目结转，尤其是三季度；2）投资净收益同比增长25%至16 亿元，主要由于蛇口产园REIT 扩募上市；3）营业税金及附加同比下降23%，主要由于营收规模下降。相对积极的全年竣工目标和相对充裕的合同负债（2023Q3 末合同负债/年化营收=1.26）保障下，预计公司全年收入实现稳健增长，而当前毛利率已处于底部区间，投资收益维持在合理水平，城市聚焦后减值风险也会明显降低，全年业绩预计将持续修复。

    　　销售增速依旧领先，拿地质量稳步提升。公司2023 年1-9 月实现销售额2263 亿元，同比增长12%，销售规模跻身行业第五，销售增速保持行业领先水平；三季度销售金额同比下降28%，主要受市场下行影响，但公司在手货值依旧相对充裕且优质，全年销售预计将实现稳健增长。公司近年来保持积极的投资态度，且坚持区域聚焦和城市深耕，项目储备实现有序换仓，2023 年1-9 月拿地强度30%（金额口径），同比有所下降，但拿地质量明显提升，核心一二线城市拿地金额占比达96%，拿地金额权益比也提升至80%。

    　　积极把握政策机遇，资产负债表持续优化。公司以每股14.83 元的发行价格发行6.02 亿股，获取深投控持有的南油集团24%股权和招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，对招商前海自贸（前海妈湾核心开发平台）持股比例提升6.8pct 至43%，核心资源优势进一步增强；公司以每股11.81 元的发行价格向13 名符合条件的特定对象发行A股股票约7.2 亿股，募集资金约85 亿元，资金实力和扩表预期进一步增强。通过积极把握政策机遇，公司资产负债表持续优化，2023 年三季度末，公司归母净资产较年中增长13%至1156 亿元，剔除预收的资产负债率降至60.5%。此外，深投控成为公司第二大股东（当前持股比例5.03%），股权结构有所优化，后续也有望更多层面展开战略合作。

    　　业绩实现稳健增长，资产负债表持续优化。公司前三季度营收受结转节奏影响有所下降，但高权益比项目结转驱动下业绩实现稳健增长，当前公司收入保障依旧较强，周期压力已经在利润表逐步释放，全年业绩预计将迎来持续修复。经营层面，公司销售增速领先、拿地质量稳步提升，且积极把握政策机遇强化核心资源、优化资产负债表，综合竞争优势持续进阶。预计2023-2025 年归母净利润分别为60/90/112 亿元，对应市盈率分别为16.5X/11.0X/8.8X，尽管表观PE 偏高，但PB 仍相对偏低（尤其是剔除前海长久期资产隐含市值之后），当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1、结转毛利率修复进度存在不确定性；

    　　2、核心资源开发进度存在不确定性。