事件：10 月30 日，招商蛇口发布2023 年三季度报告。公司2023 年前三季度实现营业收入758.29 亿元，同比减少15.26%；实现归母净利润37.69 亿元，同比增长27.45%。

    　　Q3 实现营收下降23.61%，归母净利润增加50.99%2023 年Q3 公司实现营业收入243.86 亿元，同比下降23.61%；实现归母净利润16.16 亿元，同比上升50.99%。主要原因在于1）单季度营业成本、税金及财务费用等降幅明显，成本控制较好。2）期内实现投资净收益15.95 亿元，同比增长25.43%。3）前三季度少数股东占净利润的比重为31.80%，同比下降21.6 个百分点。

    　　定增事项已完成，进一步增强公司流动性

    　　三季度末公司合同负债2127.71 亿元，同比增加46.82%。毛利率和归母净利率分别为18.3%和5.0%，三项费用率6.4%，同比基本持平。货币资金储备为887.66 亿元，在手资金充足。10 月公司发行股份购买相应资产并募集资金的定增工作已完成，公司以 11.81 元/股向特定对象发行 A股股票约 7.2 亿股， 募资总额 85.0 亿元。

    　　销售规模与拿地强度均高于行业平均水平

    　　1-9 月公司实现销售金额2263.1 亿元，同比增长12.3%；销售面积917.6万平，同比增长21.9%。1-9 月全口径拿地金额691.1 亿元，权益拿地金额266 亿元，权益拿地面积130 万平。新增土储主要集中在一线城市与强二线城市的核心地段，未来开发增值空间广阔。考虑四季度将迎来传统的销售旺季，目前公司已完成全年销售计划3300 亿元的70%。

    　　盈利预测、估值与评级

    　　我们预计公司2023-2025 年营业收入分别为2082.54 、2370.65 及2723.70 亿元，同比增速分别为13.80%、13.83%与14.89%，归母净利润分别为57.84、87.55 与117.36 亿元，同比增速分别为35.66%、51.35%与34.06%，EPS 分别为0.64、0.97 与1.30 元/股，3 年CAGR 为40%。鉴于公司背靠招商局集团，在一二线城市住宅开发中积累的优势明显，参照可比公司估值，我们给予公司2024 年18 倍PE，目标价18.33 元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产市场恢复不及预期，企业销售不及预期，行业下行资产减值损失风险增大。