事件：2023 年10 月31 日，招商蛇口发布2023 年三季报，前三季度公司累计实现营业收入758.29 亿元，同比下降15.26%；归母净利润37.69 亿元，同比增长27.45%；扣非后归母净利润29.6 亿元，同比增长27.47%；基本每股收益0.39 元/股，同比增长44.44%。

    　　业绩加速增长，归母净利润同比高增，优势区域与核心板块布局效果初显：

    　　毛利率方面，2023 年1-3 季度招商蛇口毛利率为18.25%，较2022 年同期下降0.49 pct。公司之所以能够在营收下降的情况下实现归母净利润的逆势高速提升，主要由于1） 投资收益贡献近16 亿元—2023Q1-Q3 公司投资净收益15.95 亿元，同比增长25.43%；2）少数股东损益占净利润比例大幅下降—2023Q1-Q3在公司净利润较22 年同期下降12.93%的基础上，少数股东损益同比大幅减少48.16%至17.57 亿元，占净利润比例较22 年同期下降21.6 pct，仅为31.80%。

    　　坚持投资聚焦，销售增加为业绩持续增长保驾护航。根据公司公告，2023 年1-3 季度，公司累计获取38 宗地块，基本位于北上广深、苏杭长沙合肥等核心城市，拿地总建面达371 万平方米，拿地总金额为691 亿元，土储量大质优。

    　　2023 年1-3 季度累计实现签约销售面积917.64 万平方米，同比增加21.86%；累计实现签约销售金额2263.09 亿元，同比增加12.25%。核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。

    　　定增募资84.99 亿元，充足弹药助力公司高质扩张。2023 年10 月19 日，招商蛇口定增新发行股份正式上市，宣告公司定增顺利完成，根据公告，公司以每股人民币11.81 元的发行价格向华泰资产、招商局投资发展、国泰君安证券等13 个主体定向增发7.2 亿股，总募资金额为84.99 亿元，扣除发行费用后实际募资84.28 亿元，作为行业内首家完成“第三支箭”的房企，充足的资金有利于公司在供给侧出清的大环境下更为从容地提升投资运营能力与打磨产品品质，为公司高质扩张夯实了基础。

    　　投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，20-22 年紧抓窗口期，积极拓展核心城市土储优势，计提减值轻装再出发，定增落地增长动能充足。我们预测公司2023-2025 年营业收入达2243.8 亿元/2321.1 亿元/2448.6 亿元，23-25 年PB 倍数为0.7/0.7/0.7。随着融资政策宽松、土储结构优化，我们认为公司在开发能力和运营能力方面的优势将凸显，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：市场竞争上升风险；市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险；政策变动风险。