核心观点

    　　公司前三季度实现营业收入758.3 亿元，同比下降15.3%，实现归母净利润37.7 亿元，同比上升27.5%，业绩较快增长。前三季度，公司实现销售金额2263.1 亿元，同比增长12.3%，居于行业第5 名，较2022 年提升1 名；公司继续保持上海市场销售的龙头地位，上海贡献公司总销售额的23.9%。前三季度公司共获取38 幅土地，总地价691.1 亿元，按金额计算的拿地强度为30.5%，投资聚焦核心城市，拿地总价排名前五的城市为北京、杭州、厦门、上海、南京。公司完成行业首单再融资落地，定增募资总额85.0 亿元，资金实力进一步增强。

    　　事件

    　　公司发布2023 年三季报，前三季度实现营业收入758.3 亿元，同比下降15.3%，实现归母净利润37.7 亿元，同比上升27.5%。

    　　简评

    　　前三季度业绩较快增长。公司前三季度实现营业收入758.3 亿元，同比下降15.3%，实现归母净利润37.7 亿元，同比上升27.5%；前三季度毛利率为18.2%，较去年同期微降0.5 个百分点。公司业绩增速高于营收增速的原因在于：1）博时招商蛇口产业园REIT扩募为公司带来投资收益8.1 亿元，前三季度公司共实现投资收益16.0 亿元，去年同期为12.7 亿元；2）去年少数股东损益漏出更多。今年前三季度少数股东损益为17.6 亿元，去年同期为33.9 亿元。

    　　销售稳步增长，保持上海市场龙头地位。2023 年前三季度，公司实现销售金额2263.1 亿元，同比增长12.3%，居于行业第5 名，较2022 年提升1 名。根据克而瑞统计，公司前三季度于上海实现销售金额541.8 亿元，相较第二名高111.2 亿元，继续位列第一，上海销售额占公司总销售额的23.9%，为公司稳定贡献产能。

    　　积极投资核心城市。2023 年前三季度，公司共获取38 幅土地，总地价691.1 亿元，按金额计算的拿地强度为30.5%，较2022 年全年下降13.2 个百分点。公司坚持“强心30 城”和“深耕6+10城”战略，于核心城市积极拿地补充土储，前三季度新增地块总价排名前五的城市分别为北京（219 亿元）、杭州（88 亿元）、厦门（64 亿元）、上海（54 亿元）、南京（50 亿元）。

    　　率先完成再融资，资金实力增强。9 月28 日公司公告完成定增事项，成为去年11 月行业“第三支箭”出台以来的首单再融资落地。本次定增募资总额85.0 亿元，发行数量7.2 亿股，增发价格11.81 元/股，公司的流动性得以增强、资产负债结构得以优化。

    　　上调盈利预测，维持买入评级。前三季度公司业绩实现较快增长，随着结算利润率企稳、少数股东损益占比下降，公司业绩有望稳步提升，我们预测公司2023~2025 年EPS 为0.70/1.19/1.59 元（原预测2023~2025 年为0.66/1.39/1.87 元）。公司拿地聚焦于一二线核心城市，销售有望持续改善，我们认为公司具备较高的成长性，维持买入评级和21.53 元的目标价不变。

    　　风险分析

    　　1）业绩方面，高毛利项目结转存在不确定性，从而导致全年毛利率进一步下行，此外，如果市场继续下行，将导致存货减值压力继续增大，有可能会在年报业绩中体现。2）经营方面，如果市场再次下行，有可能无法完成年初预定的销售目标。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）当前一二线核心城市土地市场竞争激烈，若公司未来无法在核心城市市场获得足够的土地，则开发业务规模和效益可能受到负面影响。