事件：公司发布2023 年三季报。2023 年1-9 月实现营收758.3 亿元，同比减少15.3%；归母净利润37.7 亿元，同比增长27.5%。业绩符合我们预期。

    　　Q3 毛利率企稳回升，业绩同比大幅增长。2023 年Q3 公司实现营收243.9亿元同比下降23.6%；实现归母净利润16.2 亿元同比增长51.0%。主要原因在于：（1）结算项目利润率较高，公司Q3 毛利率为22.5%同比提升3.5pct；（2）结算项目权益比例较高，少数股东损益占净利润比重为6.3%，较2022 年Q3 的54.2%大幅下降。费控方面：受房地产市场景气度下行影响，公司Q3 销管费率同比提升0.92pct 至5.5%。

    　　1-9 月销售金额同比增长12.3%，已完成全年目标68.6%。公司1-9 月实现销售金额2263.1 亿元，同比增长12.3%，实现销售面积917.6 万方，同比增长21.9%。截至9 月30 日，公司已完成全年销售目标3300 亿元的68.6%，考虑到四季度为传统销售旺季，公司土储充沛有望在四季度加大推盘力度，我们认为全年销售目标仍有较大概率顺利完成。

    　　投拓积极，聚焦高能级城市。公司1-9 月实现全口径拿地金额691.1 亿元，同比降低33.1%。金额口径投销比为30.5%，权益比例较高为80.2%。

    　　城市分布方面，一线城市/二线城市/三四线城市的拿地金额占比分别为42.8%/53.6%/3.5%，公司投拓充分聚焦核心城市，1-9 月拿地金额占比最高的3 座城市分别为北京（拿地金额219.4 亿元，下同）、杭州（88.9亿元）、厦门（63.7 亿元）。

    　　财务稳健，三道红线稳居绿档。截至2023 年9 月30 日，公司在手货币资金为887.7 亿元，公司三道红线指标稳居绿档：剔预资产负债率为60.5%，净负债率为33.2%，现金短债比为2.1。随着四季度各地土拍限价放开，公司有望发挥财务优势把握窗口期补充高能级城市优质土储。

    　　盈利预测与投资评级：招商蛇口作为地产龙头央企，近年来聚焦高能级城市投资换仓积极，销售稳健富有韧性。我们预计公司结算端毛利率有望企稳回升。维持其2023/2024/2025 年归母净利润预测为57.8/100.2/140.5 亿元，对应的EPS 为0.64 元/1.11 元/1.55 元，对应PE分别为17.1X/9.8X/7.0X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。