事件描述

    　　2023 年9 月28 日，公司发布定增发行情况报告书，以每股11.81 元的发行价格向包含招商局投资发展在内的13 名符合条件的特定对象发行A 股股票约7.2 亿股，募集资金约85 亿元。

    　　事件评论

    　　定增募资圆满收官，机构投资者积极认购。公司以每股11.81 元的发行价格向包含招商局投资发展在内的13 名符合条件的特定对象发行A 股股票约7.2 亿股，约占发行前公司总股本的8.6%，募集资金约85 亿元，其中43 亿拟用于10 个存量涉房项目的开发建设，另外42 亿拟用于补充流动资金及偿还债务，公司资产负债表进一步优化，扩表预期有望增强。此外，从此次定增募集的参与热度来看，机构投资者认购积极，24 家机构有效申购总金额达197 亿元，是最终配售金额的2.3 倍，彰显出市场对公司的长期发展信心。

    　　销售拿地保持领先，信用优势持续巩固。公司近年来保持积极的投资态度，且坚持区域聚焦和城市深耕，项目储备实现有序换仓，2023 年1-8 月拿地强度有所下降，但拿地质量继续提升，核心一二线城市拿地金额占比超过90%，拿地权益比也明显提升。公司在土地市场积累的竞争优势逐步在销售市场兑现，2023 年1-8 实现销售额2061 亿元，同比增长24%，在充裕的优质货值保障下，有望完成全年3300 亿（同比增长13%）销售目标。公司信用优势持续巩固，截至2023H 末，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09，“三道红线”始终保持绿档并持续优化；公司融资渠道通畅，2023H 末综合融资成本较年初下降24BP 至3.65%，保持行业低位区间。

    　　新模式探索领先同行。资产运营方面，2023 年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入31.2 亿元（+22.5%），实现EBITDA16.6 亿元（+26.1%），成熟运营期项目EBITDA率同比提升0.2pct 至61%，年化EBITDA 回报率较去年全年实际提升0.6pct 至6.39%，且公司拥有境内外双REITs 上市平台，丰富的多业态储备资产有望持续贡献投资收益；城市服务方面，2023 年上半年招商积余收入业绩稳步提升，期末在管面积达3.3 亿平。

    　　定增圆满收官，实力再上台阶。经营层面，公司积极把握政策机遇，率先完成发行股份购买资产并募集配套资金，核心资源优势继续巩固、资产负债表持续优化，拿地策略保持积极，信用端优势持续巩固，探索新发展模式方面也领先同行，综合竞争优势的短期兑现能力与意愿突出。业绩层面，受结转节奏和结构影响，公司2023 年上半年营业收入和毛利率有所下降，但在REITs 扩募贡献下归母净利润仍实现增长，预计公司全年业绩将重回增长轨道，而后续随着毛利率逐步修复，业绩有望迎来明显增长。预计2023-2025 年归母净利润分别为60/90/111 亿元，对应市盈率分别为17.3X/11.5X/9.3X，尽管表观PE 偏高，但PB 仍相对偏低（尤其是剔除前海长久期资产隐含市值之后），公司在当前阶段周期与格局逻辑兼具，当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1、结转毛利率修复进度存在不确定性；

    　　2、核心资源开发进度存在不确定性。