管理层平稳换届，总经理升任新董事长、具备丰富核心城市地产经验。据公司董事会临时会议决议公告，由于达到法定退休年龄，许永军先生近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务，辞呈自送达董事会时生效。经公司控股股东推荐，董事会选举蒋铁峰先生为公司董事长，聘任朱文凯先生为公司总经理。蒋铁峰先生历任招商蛇口南京公司总经理、上海公司总经理、华东区域总经理、江南区域总经理、招商蛇口副总经理、总经理等，具备丰富的核心一二线城市地产经验。本次管理层平稳换届，核心管理团队搭建完成，后续公司有望进一步聚焦核心城市，提升经营质量。

    　　前8 月销售额同比+24%，排名提升，全年计划销售目标积极。据公司公告，2023 年8 月，公司销售金额195.0 亿元，同比-18.2%；销售面积77.2 万平米，同比-9.6%；销售均价25,254 元/平，同比-9.5%；2023 年1-8 月，公司累计销售金额2,060.7 亿元，同比+23.7%；累计销售面积840.7 万平米，同比+27.8%；销售均价24,512 元/平，同比-3.2%。据克而瑞数据，前8 月公司全口径签约金额排名行业第五，较22 年提升1 位。2023 年，公司计划销售额3,300 亿元、同比+12.8%，计划新开工1,000 万方、同比+11%，计划竣工1,600万方、同比+22%。

    　　前8 月拿地/销售金额比24%，聚焦核心城市，继续提升土储优质浓度。据公司公告，23年8 月，公司新增建面42.6 万平，拿地金额56.3 亿元，拿地/销售金额比29%，拿地/销售面积比55%；8 月公司拿地项目主要聚焦在杭州、苏州、徐州等核心城市。23 年1-8 月，公司累计新增建面290 万平，同比-47%；累计拿地金额496 亿元，同比-47%；拿地/销售金额比24%，拿地/销售面积比35%；平均楼面地价17,109 元/平，占比销售均价70%，公司拿地聚焦核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。至2023H1 末，公司总未竣工面积4,795 万方，覆盖22 年销售面积4.0 倍，土储资源充裕。

    　　逆市下融资优势明显，推出重组预案，加码前海、提升核心资产浓度。据公司公告，至2023H1末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.9%、47.0%，现金短债比1.1，三道红线指标处于绿档。23H1，公司加权融资成本仅3.65%，较年初-0.24pct。22 年12 月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，23 年 3 月，本次增发收购申请获股东大会通过，公司扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，并引入深投控战投协同发展，23 年5 月，本次增发收购相关事项获深交所审核通过，并于23 年6 月收到证监会批复。

    　　投资分析意见：总经理升任新董事长，具备核心城市地产经验，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2023-25 年归母净利润预测为76.5、131.0、171.3 亿元，现价对应23/24 年PE14、8 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。