事件：公司发布2023年中报，上半年营业收入514.4亿元，同比下降10.6%；归母净利润21.5 亿元，同比增长14.1%；毛利率同比下降2.3pp 至16.3%。

    　　投资收益支撑利润增长，财务持续优化。2023H1 公司营收整体下滑，其中开发板块实现收入416.3 亿元，同比下降16.2%，占总营收的80.9%；资产运营板块收入27.4 亿元，同比增长40.4%；城市服务板块收入70.7 亿元，同比增长19.3%。归母净利润增长14.1%，主要因为：1）投资收益同比增加3.4 亿元至14.7 亿元，扣除非经常性损益的归母净利润同比下降5.4%至13.9 亿元；2）少数股东损益占比同比下降9.5pp 至43.4%。“三道红线”保持绿档并持续优化，剔除预收账款资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。上半年新增138 亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9 亿元，票面利率为同期房企债券利率最低；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。

    　　销售大幅增长，核心城市策略持续。2023H1 公司实现签约销售面积684.0 万平方米，同比增加40.3%；对应销售金额1664.4 亿元，同比增加40.1%。全口径签约金额排名提升一位至行业第五，上海、合肥等12 个城市均进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。同时，上半年拿地25宗，总建面238 万平方米，权益地价345 亿元，其中“强心30 城”金额占比100%，“核心6+10 城”占比达98%，进一步聚焦北上深及杭州、苏州、厦门等重点城市。

    　　多元业态协同发展，资产运营及城市服务经营稳健。2023H1 公司全口径资产运营收入31.2 亿元，EBITDA16.6 亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。公司商业在营项目36 个，经营建面201 万方，在建及筹开项目42 个，总建面296 万方；写字楼在营项目29 个，经营建面110 万方，在建项目14 个，总建筑面积102 万方；产业园在营项目30 个，经营建面209 万方；长租公寓及酒店在营项目共45 个，经营建面143.7 万方。城市服务方面，物管面积3.3亿平方米，新签合同额18.9 亿元。

    　　盈利预测与投资建议。预计2023-2025 年公司归母净利润复合增速为23.9%。

    　　考虑公司销售表现较为稳健，土储充足且结构优质，维持“持有”评级。

    　　风险提示：营收或不及预期、规模增长或不及预期、政策调控风险。