23H1 营收同比-11%，业绩同比+14%，符合预期，利润率提升，业绩双位数增长。据公司公告，2023H1，公司营业收入514.4 亿元，同比-10.6%；归母净利润21.5 亿元，同比+14.1%，符合业绩快报预期；扣非后归母净利润13.9 亿元，同比-5.4%；基本每股收益0.22 元/股，同比+37.5%；加权净资产收益率2.0%，同比+0.5pct。毛利率和归母净利率分别为16.3%和4.2%，分别-2.3pct 和+0.9pct；三项费用率6.3%，同比-0.5pct。公司归母净利润增速快于扣非归母净利润增速，主要源于：23H1，非流动资产处置收益8.1 亿元，22 年同期为0.9 亿元，同比+798%。23H1 末，预收款1,966 亿元，同比+36%，覆盖22年营收1.1 倍。公司业绩实现双位数增长，全年增长值得期待。

    　　23H1 销售额同比+40%，排名提升，拿地/销售金额比25%，聚焦核心城市。据公司公告，2023H1，公司销售金额1,664.4 亿元，同比+40.1%；累计销售面积684.0 万平，同比+40.3%，23H1 公司全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。2023H1，公司累计新增建面238 万平，同比-43.5%；累计拿地金额416 亿元，同比-35.1%；拿地/销售金额比25%，拿地/销售面积比35%；平均楼面地价17,540 元/平，占比销售均价72%；“核心6+10 城”的投资金额占比达98%，拿地聚焦核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。2023 年，公司计划销售额3,300 亿元、同比+12.8%，计划新开工1,000 万方、同比+11%，计划竣工1,600 万方、同比+22%。至2023H1 末，公司总未竣工面积4,795万方，覆盖22 年销售面积4.0 倍，土储资源充裕。

    　　23H1 资产运营收入同比+23%，EBITDA 同比+26%，持有物业储备丰富。据公司公告，2023H1，公司资产运营收入31.2 亿元，同比+22.5%，EBITDA16.6 亿元，同比+26.1%。

    　　开业三年及以上项目EBITDA Margin 61%，同比+0.2pct；年化EBITDA 回报率达6.39%，同比+0.6pct。其中，集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店、零星物业分别占比资产运营收入21%、19%、16%、16%、13%、15%。公司持有型物业储备丰富、业态多样，随着公司REITs 平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，助力资产运营业务的发展。

    　　逆市下融资优势明显，推出重组预案，加码前海、提升核心资产浓度。据公司公告，至2023H1末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.9%、47.0%，现金短债比1.1，三道红线指标处于绿档。23H1，公司加权融资成本仅3.65%，较年初-0.24pct。22 年12 月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，23 年3 月，本次增发收购申请获股东大会通过，公司扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，并引入深投控战投协同发展，23 年5 月，本次增发收购相关事项获深交所审核通过，并于23 年6 月收到证监会批复。

    　　投资分析意见：业绩双位数增长，销售高增、拿地聚焦，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2023-25 年归母净利润预测为76.5、131.0、171.3 亿元，现价对应23/24年PE16、9 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。