投资要点

    　　事件：公司发布2023 年中期业绩报告。2023 年上半年公司实现营收514.4 亿元，同比下降10.6%；归母净利润21.5 亿元，同比增长14.1%，业绩符合预期。

    　　归母净利润逆势增长，营收同比略有下降。2023 年上半年公司营收同比下降10.6%，而归母净利润同比增长14.1%的主要原因：（1）房地产项目结转规模同比减少，开发业务营业收入同比减少16.2%；（2）销售佣金代理费用下降、汇兑净损失减少导致财务费用下降；（3）市场下行导致房地产开发业务毛利率同比降低2.9pct 至17.8%。下半年预计随着高毛利项目逐渐进入结算周期，公司下半年及全年的业绩增速将大概率好于上半年的增速。

    　　销售稳健增长排名攀升至TOP5，上半年签约销售面积同比增加40%。

    　　公司坚持有质量地规模增长，2023 年上半年实现销售金额1664.4 亿元，同比增加40.1%；实现销售面积684.0 万平，同比增加40.3%，远高于市场平均水平。根据克而瑞数据，公司全口径签约金额排名前进1 位进入全国排名的TOP5。公司城市深耕成效进一步凸显，在上海、合肥、苏州、深圳等12 个城市销售规模进入TOP5。

    　　聚焦“强心30 城”，深耕高能级城市。2023 年上半年获取25 宗地块，总计容建面238 万平。“强心30 城”投资金额占比100%，其中“核心6+10 城”的投资金额占比达98%，进一步聚焦北京、上海、深圳以及杭州、苏州等重点城市。其中在北京获取3 宗项目，地价投入88 亿。另外，公司积极以城市更新、收并购等为抓手多元拓展，报告期内成功落地佛山宝华旧改项目。

    　　降本成效显著，三道红线始终处于绿档并持续优化。2023 年上半年剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.0%、现金短债比1.1。公司紧抓利率下行窗口，发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年综合融资成本较年初下降24bp 至3.65% ，处于行业绝对低位，融资优势明显。

    　　盈利预测：招商蛇口作为地产龙头央企，深耕高能级城市，销售逆势跻身五强，降本增效财务稳健。随着市场复苏进程加快，公司业绩确定性增强。我们维持其2023 年归母净利润为57.8亿元的预测，上调2024/2025年为100.2/140.5 亿元（ 前值为99.6/139.8 亿元）， 对应EPS 为0.69/1.20/1.68 元，对应PE 为21.2X/12.2X/8.7X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。