事件

    　　2023 年 8月 28 日招商蛇口发布 2023 年半年度报告：2023 年上半年实现营收 514.4 亿元，同比下降 10.63%；实现归母净利润 21.5亿元，同比增长 14.09%。

    　　点评

    　　公司营收下滑，归母净利润逆势增长：1H23 公司营收同比下滑主要由于房地产项目结转规模同比减少，开发业务营业收入同比-16.2%；而资产运营和城市服务业务营收分别同比 +40.4%和19.3%。1H23 公司利润总额、净利润分别同比-9.6%和-5.1%，而归母净利润同比逆势增长 14.09%，主要原因是：①公司销售确收的权益比例提升，少数股东损益同比-22.2%；②投资收益同比增加3.4 亿元，蛇口产园 REIT扩募，公司取得投资收益 8.1 亿元。

    　　销售规模恢复增长，投资拿地聚焦深耕：1H23 公司累计签约销售金额约 1664 亿元，同比增加 40.1%，位列克而瑞百强销售榜的第五位；在上海、合肥、苏州等 12 个城市进入当期销售榜单前五。

    　　1H23 公司累计获取 25 宗地块，总建面 238 万方，权益地价 345亿元，强心 30 城投资金额占比 100%，其中核心 6+10 城的投资金额占比达 98%；多渠道获取土地，成功落地佛山宝华旧改项目。轻重并举，资产运营和城市服务多元业务向好：1H23资产运营全口径收入31.2亿元，同比+22.5%；EBITDA为16.6亿元，同比+26.1%，回报率 6.39%，上升 0.6pct。1H23 物业管理运营收入 69.8亿元，同比+23.6%，在管面积合计 3.3 亿方；举办会展 32 场，办展面积 269 万方。

    　　融资成本持续下降，股权融资获监管批复：截至 2023年6月，公司三道红线持续绿档，剔除预收账款的资产负债率为62.86%，净负债率 47.01%，现金短债比 1.09；综合融资成本 3.65%，较 2022年全年下降 24BP，2023 年 6月 16 日公司定增获证监会同意注册，本次交易完成后公司对于招商前海实业的权益比例将提升约13.65%，有望提升深圳优质土储权益比例。

    　　投资建议

    　　公司上半年归母净利润逆势增长，投销表现韧性足，未来公司利润有望触底回升。我们维持盈利預测不变，2023-25 年归母净利润分别为65.9、106.5和140.0亿元，同比增速分别为54.5%、61.7%和31.4%，公司股票现价对应PE估值为18.1/11.2/8.5倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。