核心观点

    　　资源型央企，城市综合开发运营先驱。 历经四十余载，招商蛇口建立起完备的城市综合开发体系，向开发经营并重、轻重资产结合和差异化发展转变，持续巩固资源和能力优势。

    　　坐拥前海蛇口核心土储，把握政策窗口期增厚权益，价值静待释放。公司在前海蛇口自贸区的大规模土储具备不可复制的核心优势，截至2022年末，公司在前海妈湾和蛇口太子湾的未开发计容建筑面积共计达393.8万㎡。公司获取该片区土地成本低，升值空间大。22年底公司积极把握房企融资政策窗口期，增厚前海土储权益，23年中成功落地。对标世界级湾区，前海蛇口片区作为粤港澳大湾区驱动引擎，拥有优越的经济、人口和交通条件，价值静待释放。

    　　销售投资积极稳健，市占率有望进一步提升。公司作为央企的融资和信用优势凸显，在行业下行周期仍能维持一定的扩表能力，销售增速领先行业，2023年上半年全口径销售额同比增长40.1%，全年销售计划3300亿，市占率有望进一步提升。投资力度平稳、节奏准确，“新拿地-优供货-快回款”的正向循环运转顺畅，新拿地项目盈利能力有望修复。多元化拿地优势显著，积极参与城市更新，分享区域发展红利。高能级城市深耕卓有成效，公司在上海等韧性较高的市场提前布局，回报显著。区域聚焦战略坚定执行，历史布局城市少，存量货值压力较小。

    　　资产运营和城市服务增长潜力大，搭建REITs平台实现价值链闭环。公司积极落地“双百战略”，推动持有型业务体量增长和经营能力提升，拓宽长期发展空间。运营服务平台招商积余颇具规模，服务品牌和能力领先，竞争优势不断增强。领先行业搭建双REITs平台，打通扩募通道，存量资产盘活机制清晰。公司基本实现“融-投-建-管-退”的价值链闭环，资产估值和经营价值均有望进一步提升。

    　　盈利预测与投资建议

    　　首次覆盖给予买入评级，目标价16.72元。采用相对估值，主要选取A股上市央国企背景的开发及园区企业作为可比对象，可比公司2023年的PE估值为19倍。我们预测招商蛇口2023-25年EPS分别为0.88/1.11/1.45元，给予2023年19倍PE估值，对应目标价16.72元。

    　　风险提示：市场超预期下行的风险。政策调控不及预期。前海土储开发存在不确定性。存货减值的风险。结转进度不达预期。