单月销售同环比下降，拿地权益比保持高位，维持“买入”评级

    招商蛇口发布2023 年7 月经营简报。公司7 月销售同环比均下降，累计销售保持增长，重组资产完成过户，核心优质土地储备增加。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025 年归母净利润为86.3、115.8 和134.8 亿元，EPS 为1.03、1.39、1.62元，当前股价对应PE 为13.3、9.9、8.5 倍，维持“买入”评级。

    　　单月销售数据同比转负，上半年销售金额保持增长

    2023 年7 月公司实现签约销售面积79.48 万平方米，同比下降6.38%；实现签约销售金额201.26 亿元，同比下降15.78%，环比下降32.1%，在市场整体低迷影响下成交不及预期。2023 年1-7 月，公司累计实现签约销售面积763.44 万平方米，同比增长33.37%；累计实现签约销售金额1865.62 亿元，同比增长30.72%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五；累计销售均价24437 元/平米，同比下降2.0%。

    　　投资保持稳健，拿地权益比超80%

    　　公司7 月在上海和杭州获取2 宗地块，总计容建面10.44 万方，对应拿地金额24.21亿元，拿地金额权益比100%。公司1-7 月拿地27 宗，拿地总建面247.49 万方，对应土地总价440.13 亿元，权益拿地金额占比达83.9%，均位于一二线城市，其中一线城市拿地金额占比37.4%，二线城市拿地金额占比62.6%。

    　　融资渠道畅通，重组标的资产完成过户

    　　公司1-7 月公开发债154.5 亿元，7 月发行两笔共50 亿元公司债，票面利率分别为2.79%和3.15%，处于行业较低融资利率水平。公司于2023 年2 月发布公告，拟发行股份购买资产并募集配套资金不超85.0 亿元，交易标的资产为南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权，交易事项于6 月17 日获得证监会审核通过，交易资产已于6 月27 日完成过户，公司在前海片区的土地资源进一步增加。

    　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。