事件描述

    　　2023 年7 月13 日，公司发布2023 年半年度业绩快报，2023 年上半年公司实现营业收入514亿元（-10.6%），归母净利润21.5 亿元（+14.1%），扣非后归母净利润13.9 亿元（-5.4%）。

    　　事件评论

    　　业绩重回增长轨道，后续有望明显增长。2023 年上半年公司营业收入同比下降10.6%，主要受结转节奏和结构影响；上半年归母净利润同比增长14.1%，主要由于蛇口产园REIT扩募上市贡献投资收益，而扣非后归母净利润同比下降5.4%，降幅小于收入降幅。相对积极的全年竣工目标（计划相对去年实际增加22%）和相对充裕的合同负债（2023Q1 末合同负债/年化营收=0.97）保障下，预计公司全年收入将实现稳健增长，而当前毛利率已处于底部区间，投资收益高基数也完成平稳过渡，高基数和城市聚焦后减值风险明显降低，全年业绩有望重回增长轨道；而后续随着毛利率逐步修复，业绩有望迎来明显增长。

    　　拿地质量持续提升，销售弹性保持领先。公司近年来保持积极的投资态度，且坚持区域聚焦和城市深耕，项目储备实现有序换仓，2023 年以来土地市场供应收缩、竞争加剧，1-6 月公司拿地金额/销售金额为25%，拿地强度同比有所下降，但拿地质量继续提升，核心一二线城市拿地金额占比高达97%。公司在土地市场积累的竞争优势逐步在销售市场兑现，2023 年1-6 月实现销售额1664 亿元，同比增长40%，在充裕的优质货值保障下，有望完成全年3300 亿（同比增长13%）销售目标。公司在头部房企中规模适度，城市布局也更为聚焦，在结构性市场中，即使战略性地退出部分非核心城市，对其整体销售影响也相对可控，因此公司短期销售规模弹性有望保持领先，长期销售规模也有望拾阶而上。

    　　发行方案率先获批注册，新模式探索领先同行。公司积极把握政策机遇，顺势推进发行股份购买资产及募集配套资金，并率先获准注册，截至目前标的资产已完成过户且新增股份完成上市，公司核心资源优势进一步增强，股权结构有所优化，后续募集配套资金完成后综合实力将进一步提升。公司新模式探索领先同行，目前已形成蛇口产园REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双REITs 平台，持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期模式逐步完善，在首批公募REITs 上市和扩募中，蛇口产园REIT均率先落地，未来有望继续构建不同类型的REITs 平台，持续盘活丰富的存量优质资产。

    　　业绩重回增长轨道，竞争优势保持行业领先。受结转节奏和结构影响，公司2023 年上半年营业收入有所下降，但在REITs 扩募贡献下归母净利润仍实现增长，预计公司全年业绩将重回增长轨道，而后续随着毛利率逐步修复，业绩有望迎来明显增长。公司经营端保持积极，结构市场下销售弹性保持领先，拿地质量持续提升，此外发行方案率先获批注册，在探索新发展模式方面也领先同行，竞争优势的短期兑现能力与意愿突出。预计2023-2025 年归母净利润分别为60/90/111 亿元，对应市盈率分别为15.5X/10.3X/8,4X，尽管表观PE 偏高，但PB 仍相对偏低（尤其是剔除前海长久期资产隐含市值之后），公司周期与格局逻辑兼具，当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1、结转毛利率修复进度存在不确定性；

    　　2、核心资源开发进度存在不确定性。