事件：公司发布2023 年半年度业绩快报，预计23 年上半年实现营收514.4 亿元，同比减少10.6%；归母净利润21.5 亿元，同比增长14.1%。

    　　点评：结算进度较平缓，利润率小幅改善，销售韧性较好，股权融资进展顺利。

    　　结算进度较平缓，利润率小幅改善：23 年H1 公司预计实现营收514.4 亿元，同比减少10.6%，结算进度较平缓；23 年Q1 末公司合同负债为1736.9 亿元，同比增长7.0%，待结算资源充足，后续结算进度提升可期。23 年H1 公司预计实现归母净利润21.5 亿元，同比增长14.1%，对应归母净利率为4.2%，同比提升0.9pct，其中23 年Q2 归母净利率为5.2%，较23 年Q1 归母净利率提升3.4pct。展望全年，公司21 年上半年高成本拿地项目陆续进入结算期，公司全年结算利润率或仍有一定压力，但短期盈利水平有所反弹，利润率下滑压力边际降低，同时22 年存货减值计提较为充分，预计全年盈利水平同比将企稳。

    　　销售表现亮眼，保持上海销售龙头地位：23 年H1，公司实现销售额1664 亿元，同比增长40.1%，位列克而瑞销售排行榜第5 名，较22 年H1 排名提升1 位；其中，Q2 公司实现销售额914.7 亿元，较Q1 增加219 亿元，Q2 月均销售额313.9 亿元，销售韧性保持较好；据克而瑞数据，公司上半年于上海实现全口径销售额421.7 亿元，位居上海房企销售额第一名，保持上海销售龙头地位。

    　　坚持布局核心城市，拿地强度有待提升：23 年H1，公司累计获取25 宗地，总地价387.5 亿元，其中一线城市和强二线城市拿地金额占比分别为30.3%和67.8%；公司上半年拿地销售比为23.3%，拿地权益比为81.8%，上半年核心城市拿地竞争较激烈，公司拿地成果有所减少，后续有望继续加大逆周期拿地力度，持续补充优质土储，同时，拿地权益比提升或将为后期结算利润提升奠定基础。

    　　资产购买顺利过户，股权融资进展顺利：截至23 年6 月30 日，公司发行股份购买资产并募集配套资金不超过85 亿元的注册申请已获证监会批准，购买的南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权已完成过户，同时公司已向深投控及招商局投资发展发行股份合计6.02 亿股，非公开发行后公司的股份数量增加至83.41 亿股，此次购买资产将进一步提高公司在前海片区享有的资源价值。

    　　盈利预测、估值与评级：公司背靠招商局集团，集团资源丰富，拿地与销售表现积极，优质土储充裕，信用优势显著，未来有望持续提升市占率和业绩，维持公司23-25 年的归母净利润预测为89.3 亿元、102.9 亿元、123.1 亿元，当前股价对应23-25 年PE 估值为12.0/10.4/8.6 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。