23H1 营收同比-11%，业绩同比+14%，利润率提升，业绩双位数增长，略超预期。公司发布2023 年半年度业绩快报，2023H1，公司实现营业收入514.4 亿元，同比-10.6%；营业利润48.9 亿元，同比-10.1%；归母净利润21.5 亿元，同比+14.1%；扣非后归母净利润13.9 亿元，同比-5.4%；基本每股收益0.22 元/股，同比+37.5%；加权净资产收益率2.0%，同比+0.5pct。23H1，公司营业利润率、归母净利率分别为9.5%、4.2%，分别同比+0.1、+0.9pct；公司业绩实现双位数增长，略超市场预期。

    　　23H1 销售额同比+40%，领跑行业，23H1 拿地/销售金额比25%，聚焦核心城市。公司公告，23H1，公司销售金额1,664.4 亿元，同比+40.1%；累计销售面积684.0 万平，同比+40.3%，公司销售继续大幅领先行业水平。23H1，公司累计新增建面237 万平，同比-43.5%；累计拿地金额416 亿元，同比-35.1%；拿地/销售金额比25%，拿地/销售面积比35%；平均楼面地价17,540 元/平，占比销售均价72%，公司拿地项目聚焦核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。2023 年，公司计划销售额3,300 亿元、同比+12.8%，计划新开工1,000 万方、同比+11%，计划竣工1,600 万方、同比+22%。22 年末，公司总未竣工面积4,968 万方，覆盖22 年销售面积4.2 倍，土储资源充裕。

    　　逆市下融资优势明显，推出重组预案，加码前海、提升核心资产浓度。公司公告，22 年末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.4%、48.1%，现金短债比1.3，三道红线指标处于绿档。22 年末，公司加权融资成本仅3.9%，同比-0.6pct。22 年12 月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，23 年3 月，本次增发收购申请获股东大会通过，公司扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，并引入深投控战投协同发展，23 年5 月，本次增发收购相关事项获深交所审核通过，并于23 年6 月收到证监会批复。

    　　投资分析意见：业绩双位数增长，销售领跑行业，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2023-25 年每股收益预测为0.99、1.69、2.21 元，现价对应23/24 年PE12、7 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，重组方案落地仍具备不确定性。