上半年销售数据高增，拿地坚守一二线城市，维持“买入”评级

    招商蛇口发布2023 年6 月经营简报。公司6 月销售同比转负，上半年累计销售高增，投资强度保持稳健，重组资产完成过户，核心优质土地储备增加。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升，我们维持盈利预测，预计公司2023-2025 年归母净利润为86.3、115.8 和134.8 亿元，EPS 为1.11、1.50、1.74 元，当前股价对应PE 为11.1、8.2、7.1 倍，维持“买入”评级。

    　　单月销售数据同比转负，上半年销售金额同比高增

    2023 年6 月公司实现签约销售面积130.52 万平方米，同比减少16.12%；实现签约销售金额296.25 亿元，同比减少28.23%。1-6 月公司累计实现签约销售面积683.96 万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1664.36 亿元，同比增加40.07%。公司6 月销售数据同比增速转负，在市场整体低迷影响下成交不及预期。公司上半年累计销售金额同比高增，我们认为公司可售货值充足，且多分布于高能级城市，预计全年销售业绩将保持增长态势。

    　　投资力度稳健，上半年拿地均分布于一二线

    　　公司6 月在北京、上海、杭州、南京、宁波获取6 宗地块，总计容建面43.74 万方，对应拿地金额101.33 亿元，拿地金额权益比68.1%，拿地金额/销售金额为34.2%。公司1-6 月拿地25 宗，拿地总建面237.05 万方，对应土地总价415.93亿元，权益拿地金额占比达83.0%，均位于一二线城市，其中一线城市拿地金额占比35.1%，二线城市拿地金额占比64.9%。

    　　融资渠道畅通，重组标的资产完成过户

    　　公司上半年公开发债104.5 亿元，票面利率不超过2.63%，处于行业最低融资利率水平。公司于2023 年2 月发布公告，拟发行股份购买资产并募集配套资金不超85.0 亿元，交易标的资产为南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权，交易事项于6 月17 日获得证监会审核通过，交易资产已于6 月27 日完成过户，公司在前海片区拥有的土地资源进一步增加。

    　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。