4 月单月销售额同比+169%，前4 月销售额同比+79%，销售继续领跑行业。23 年4 月，公司销售金额379.3 亿元，同比+169.1%；销售面积136.4 万平，同比+135.0%；销售均价27,801 元/平，同比+14.5%；23 年1-4 月，公司累计销售金额1,101.9 亿元，同比+79.4%；累计销售面积441.7 万平，同比+70.0%；销售均价24,908 元/平，同比+5.5%。

    　　据克而瑞数据，4 月50 家房企单月销售额、销售面积同比分别为+27%、+7%，累计同比分别为+7%、-6%，公司销售继续大幅领先行业水平。此外，2023 年，公司计划销售额3,300 亿元，对应同比+12.8%，计划新开工面积1,000 万方，对应同比+11%，计划竣工面积1,600 万方，同比+22%。

    　　4 月拿地/销售金额比23%，聚焦核心城市，继续提升土储优质浓度。23 年4 月，公司新增建面39.2 万平，同比-34%；拿地金额86.7 亿元，同比-34%；拿地/销售金额比23%，拿地/销售面积比29%；4 月公司拿地项目聚焦上海、北京、合肥、苏州、武汉等核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。23 年1-4 月，公司累计新增建面113.6 万平，同比-18%；累计拿地金额177.4 亿元，同比-15%；拿地/销售金额比16%，拿地/销售面积比26%；平均楼面地价15,617 元/平，占比销售均价63%。22 年末，公司总未竣工面积4,968 万方，覆盖22 年销售面积4.2 倍，土储资源充裕。

    　　持有物业储备丰富、业态多样，已构建境内外双REITs 平台。22 年末，公司拥有可出租物业面积549 万平，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等业态。22 年，资产运营收入（未扣除租金减免）57.1 亿元，同比+6.2%，EBITDA30.4 亿元，同比+6.9%。

    　　其中，集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店、零星商业分别占比资产运营收入23%、20%、21%、18%、10%、8%。公司已形成蛇口产园 REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双REITs 平台，完善了“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。公司持有型物业储备丰富、业态多样，随着公司更多REITs 平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，助力资产运营业务发展，缩短回报周期、增量贡献业绩释放。

    　　逆市下融资优势明显，推出重组预案，加码前海、提升核心资产浓度。22 年末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.4%、48.1%，现金短债比1.3，三道红线指标处于绿档。22 年，公司合计募资额达379 亿元，加权票面利率仅2.8%，22 年末，公司加权融资成本仅3.9%，同比-0.6pct；23 年至今，公司发行两笔超短融，合计26 亿元，加权融资成本2.2%。22 年12 月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，23 年3 月，定增申请获股东大会通过，公司扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，并引入深投控战投协同发展。

    　　投资分析意见：销售领跑行业，拿地聚焦核心城市，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。

    　　我们维持公司2023-25 年每股收益预测为0.99、1.69、2.21 元，现价对应23/24 年PE15、9 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，重组方案落地仍具备不确定性。