结论与建议：

    　　公司发布2023 年一季报，实现营业收入150 亿元，YOY-20.2%；录得净利润为2.7 亿元，YOY-38.7%，基本每股收益为0.004 元（考虑了永续债的影响）（扣非后净利润2.7 亿元，YOY-1.7%），公司业绩低于预期。

    　　在房地产市场低迷的背景下，公司作为大型央企有更好的融资能力，保持稳健的拿地节奏，有望在市场整合的过程中获得更高的份额。集团内资产加快整合，有利于推进公司前海地块的开发进度，提升公司优质资产的估值水平。我们预计公司2023 年和2024 年的净利润分别为56.3 亿元和79.7 亿元，同比分别增长32%和42%，对应EPS 分别为0.73 元和1.03 元，对应目前A 股PE 分别为18.8 倍和13.3 倍，PB 为1.27 倍。公司业绩有望迎来底部反转，我们维持“买入”的投资建议。

    　　受到竣工节奏影响，公司2023Q1 业绩低于预期：公司发布2023 年一季报，实现营业收入150 亿元，YOY-20.2%；录得净利润为2.7 亿元，YOY-38.7%，考虑了永续债的影响后，基本每股收益为0.004 元（扣非后净利润2.7 亿元，YOY-1.7%），公司业绩低于预期。

    　　公司一季度营收和净利润均下滑，原因是1）本期竣工的房地产项目减少，房地产开发业务结转收入下降，2）报告期内综合毛利率为12.6%，同比下降9.3 个百分点，主要是促销导致结转项目毛利率下降。公司三项费用率同比小幅下降0.5 个百分点，其中销售费用率和财务费用率同比分别下降0.66pcts 和0.21pcts，销售费用同比下降较多主要是因为广告费、佣金代理费减少；管理费用率同比上升0.35 个百分点。

    　　公司3 月末合同负债余额1736.92 亿元，比期初增加19.85%，可结转资源充足。2023 年公司计划竣工面积约1600 万平方米，较2022 年计划量同比增长14.2%，本年度结转项目量预计将明显增加。

    　　公司1-3 月房地产销量同比大幅增长，拿地积极：1-3 月，公司累计实现签约销售面积305 万平方米，YOY+51%；累计实现签约销售金额723亿元，YOY+53%。其中3 月公司实现签约销售面积137.43 万平方米，YOY+65.62%；实现签约销售金额339.56 亿元，YOY+53.43%。

    　　1-3 月公司累计拿地金额85.12 亿元，同比增长95%。其中3 月份公司新增3 个项目，需支付土地价款为64.69 亿元，同比增加46.9 亿元。

    　　盈利预期：我们预计公司2023 年和2024 年的净利润分别为56.3 亿元和79.7 亿元，同比分别增长32%和42%，对应EPS 分别为0.73 元和1.03元，对应目前A 股PE 分别为18.8 倍和13.3 倍，PB 为1.27 倍。公司业绩有望迎来底部反转，我们维持“买入”的投资建议。