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    2023年4月，招商蛇口发布2023年一季度报告。23年Q1，公司实现营业收入150.09亿元，同比下降20.17%；实现归母净利润2.72亿元，同比下降38.72%；实现扣非归母净利润2.70亿元，同比下降1.73%。

    短期业绩承压，合同负债余额、计划竣工面积展现下半年充足资源23年Q1业绩略下滑：23年第一季度，公司实现营业收入150.09亿元（yoy-20.17%），主要系公司房地产项目竣工交付面积减少导致房地产开发业务结转收入减少所致；实现归母净利润2.72亿元（yoy-38.72%），扣非归母净利润2.70亿元（-1.73%）；毛利率为12.62%，较22年全年下滑6.63个百分点，环比22年Q4下降7.12个百分点。23年下半年资源充足：23年3月末公司合同负债余额为1736.92亿元，较初期增加19.85%，可结转资源充足；23年公司计划竣工计容建筑面积约1600万平米，主要集中在下半年竣工交付。

    23年Q1销售表现亮眼，经营性现金流同比提升349.2%23年Q1，公司实现销售额722.66亿元（yoy+52.65%）；销售面积为305.27万平（yoy+51.24%）；销售均价为23673元/平（yoy+0.9%）；经营现金流净额提升至82.73亿元（yoy+349.20%），主要系房地产项目销售回款增加所致。

    23年Q1公司拿地积极，土储充沛

    23年Q1公司新增6个项目，项目所在地分别为郑州（计容建面8.84万平米）、合肥（计容建面6万平米）、苏州（计容建面4.6万平米）、杭州（计容建面33.35万平米）、南京（计容建面10.42万平米）、深圳（计容建面11.19万平米），新增项目土地面积合计28.67万平米，计容面积合计74.4万平米，总地价约90.78亿元，权益地价约85.12亿元。

    盈利预测、估值与评级

    我们预计公司2023-25年收入分别为2083、2371、2724亿元，对应增速分别为13.80%、13.83%、14.89%，EPS分别为0.75、1.13、1.52元，三年CAGR为40.3%。鉴于公司销售表现佳、拿地积极、融资优势明显，参照可比公司估值，我们给予公司25年12倍PE，目标价18.24元。维持“买入”评级。

    风险提示：市场恢复不及预期，土地出让规则变化，竣工交付节奏不及预期。