事件：公司发布2022 年年度报告。2022 年，公司实现营收1830 亿元，同比增长13.9%；归母净利润为42.6 亿元，同比减少58.9%。

    　　点评：业绩承压筑底，公司核心土储充裕，销售表现积极，有望加速业绩回升。

    　　22 年盈利承压筑底，经营稳健加速业绩回升：22 年，公司实现营收1830 亿元，同比增长13.9%，其中，开发业务实现营收1656 亿元，同比增长14.0%，保持稳中有升；综合毛利率为19.3%，较21 年降低6.2pct，主要因22 年地产开发业务毛利率同比下降5.9pct，资产运营业务减租等影响；归母净利润为42.6 亿元，同比减少58.9%，主要因毛利下滑、各项减值损失计提同比增加20.3 亿元、转让子公司产生的投资收益减少等原因。公司秉持审慎的财务态度，近三年跟随行业发展充分计提减值准备，随着行业销售量价企稳、拿地利润率有所回升，公司拿地和销售表现积极，有望加速迎来业绩回升。

    　　聚焦培育第二成长曲线，双REITs 平台优势显著：22 年，公司将原来三大主业调整为开发业务、资产运营、城市服务三类业务，更好匹配战略目标和转型方向。

    　　22 年，公司全口径资产运营收入（未扣除减租金额）为57.1 亿元，同比增长6.2%，实现稳步提升，在公司十四五“双百”发展战略下，资产运营业务规模有望持续提升;同时，公司积极发挥双REITs 平台优势，蛇口产园REIT 率先试点扩募，提高公司持有型物业资产回报率，助力提升公司综合竞争优势。

    　　开发业务表现积极，有序加仓核心土储： 22 年，公司开发业务实现销售额2926亿元，销售额排名提升至行业第六名，于上海单城销售金额突破740 亿元；23 年，公司计划实现销售额3300 亿元，销售目标积极。22 年，公司新增土储建面726万平米，总地价约1279 亿元，拿地销售比保持43.7%，其中于“深耕6+10 城”的投资金额占比达90%，核心土储充裕，有效保障去化水平和利润率。

    　　财务运营稳健，融资成本优化。22 年，公司“三道红线”保持绿档，全年公开市场融资327.2 亿元，融资渠道畅通。2022 年末，公司综合资金成本3.89%，同比大幅下降59BP，信用优势显著，资金成本持续降低，有效助力毛利率回升。

    　　盈利预测、估值与评级：鉴于公司销售表现积极，以及考虑结算节奏等原因，我们预测公司23-24 年的EPS 为1.08 元（上调9.0%）、1.25 元（下调8.3%），新增公司25 年EPS 预测为1.51 元，当前股价对应23-25 年PE 估值为12.9/11.2/9.3 倍，公司背靠招商局集团，集团资源丰富，拿地与销售表现积极，信用优势显著，市场销售企稳后有望持续提升市占率和业绩，维持“买入”评级。

    　　风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。