核心观点：

    　　近日，招商蛇口年报发布。根据年报内容，公司2022年实现营业总收入1830.03 亿元，同比增长13.92%；净利润90.98 亿元，同比下滑40.15%，业绩不佳。

    　　在行业泥沙俱下的大背景下，2022 年，招商蛇口累计实现销售金额2926.02 亿元，同比下滑10.47%，销售规模行业排名提升至第六位。具体来看，公司在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740 亿元，高能级城市深耕卓有成效。

    　　投资方面，2022 年公司累计获取56 宗地块，总建面726万平，同比下降53.4%；拿地总金额约1279 亿元，同比下降40.90%。由于整体市场下行，公司的拿地强度也有所下滑，投销比降至43.70%，同比下降了23 个百分点。从存货的结构来看，2022 年公司的存货总量达4115.49 亿元，同比下滑1.46%，这也是自2016 年以来，招商蛇口首次出现存货下滑的情况。。

    　　从结构来看，已完工开发产品/存货的比例上升至17.95%，同比上升1.76 个百分点，整体销售略有迟滞。

    　　财务层面，由于公司2019-2020 年拿的高价地集中结转，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利润同比减少13.91%。归母净利润43 亿元，同比下滑40.15%，连续3 年增收不增利。整体来看，公司的核心问题仍然在于近年拿地的利润过于逼仄，在房地产市场下行之际，利润受影响较大。考虑到公司2020-2021 年拿地的毛利率均相对较低且部分地块存在亏损，预计公司的短期盈利情况仍将承压。在2021 年下半年后，公司拿地的利润率有所提升，预计公司中期的盈利情况将有所改善。