16-22 年销售额CAGR26%，23 年计划销售额同比+13%，未来目标行业前五。2022 年，公司销售金额2,926 亿元，同比-10.5%，对比2022 年50 家房企销售额同比-41%，逆境下公司销售表现显著优于行业。2016-22 年，公司销售金额CAGR 达25.8%，行业销售排名也从2016 年的14 位提升至2022 的第6 位，并且公司在2022 年业绩发布会提到，未来目标行业综合排名前五。2023 年，公司计划销售额3,300 亿元，对应同比+12.8%，并且计划新开工面积1,000 万方，对应同比+11%，可售资源具有较大弹性。2022-23 年，公司销售金额分别为2,926、3,300 亿元，可结算资源丰富，并且2023 年公司计划竣工面积1,600 万方，同比+22%，竣工结转目标积极，助力公司后续业绩获得增长弹性。

    　　公司逆市加仓，拿地更聚焦、权益比提升，减值充分，利润率望修复，业绩弹性可期。2021-22年，公司拿地/销售金额比分别为61%、44%，拿地强度显著高于行业平均，行业逆境中公司积极扩张，并且拿地持续聚焦核心一二线，2022 年中“深耕6+10 城”拿地占比90%，资产优质浓度再提升，有助于公司后续利润率回升。2021-22 年，公司拿地权益比分别为59%、62%，较2018-19 年的55%、53%逐步回升，拿地权益比将推动公司获得更有质量的成长。2022 年末，公司加权融资成本仅3.9%，同比-0.6pct；2023 年至今，公司发行两笔超短融，加权融资成本仅2.2%，融资优质显著，这也将助力公司积极扩张、并为业绩改善锦上添花。此外，2021-22 年公司分别计提减值44 亿元和65 亿元、合计达109 亿元，充分减值后公司轻装上阵、更具弹性。综合之下，预计后续公司业绩弹性可期。

    　　持有物业储备丰富、业态多样，已构建境内外双REITs 平台，后续将增量贡献业绩。至2022年末，公司拥有的可出租物业总可出租面积548.59 万平，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。2022 年，公司资产运营收入（未扣除租金减免）57.1亿元，同比+6.2%，EBITDA30.4 亿元，同比+6.9%。其中，集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店、零星商业分别占比资产运营收入23%、20%、21%、18%、10%、8%。

    　　此外，公司已形成蛇口产园 REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双REITs 平台，覆盖产园、商业办公等多业态，完善了“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。公司持有型物业储备丰富、业态多样，随着公司更多REITs 平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，助力资产运营业务的发展，缩短回报周期、增量贡献业绩释放。

    　　22 年底推出重组预案，加码前海、提升核心资产浓度，并配套融资也将助力发展。2022年12 月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，2023 年3 月，定增申请获股东大会通过，本次发行股份购买资产，公司对前海项目穿透后持股比例将从之前的36.17%升至42.99%，根据前海自贸投资2022 年11 月公开报道“前海深港国际服务城集成规划方案已先后经前海管理局、市规自局、市政府审议通过，规划成果得到确认，并自贸投资公司正按规划成果整体报批与部分地块先行审批两条路径同步推进后续工作”，前海项目将获得更高质量的提速发展，通过本次重组公司将加码前海布局，提升核心资产浓度，并且配套融资也将助力发展。

    　　投资分析意见：多方积极因素积累，未来业绩弹性可期，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。考虑到公司销售积极、权益比提升、融资成本下降、利润率有望修复、资产运营提效等积极因素，我们上调公司2023-25 年每股收益预测至0.99、1.69、2.21 元（原预测值为0.91、1.29、1.51 元），现价对应23/24 年PE14、8 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，近期收到发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函尚未回复，存在不确定性。