投资要点

    　　事件：公司发布2022 年年报。2022 年实现营收1830.03 亿元，同比增长13.9%；归母净利42.64 亿元，同比下降58.9%，业绩符合我们预期。

    　　多种因素导致业绩下滑，2023 计划竣工面积显著增长。2022 年公司营收同比增长13.9%而归母净利润同比下降58.9%的主要原因：（1）市场下行导致房地产开发业务毛利率同比降低5.9pct 至21.1%；（2）计提存货、投资性房地产、长期股权等资产减值准备和信用减值准备同比增加20.3 亿元；（3）转让子公司的投资收益同比减少，去年税后收益14.6 亿元；（4）落实国家政策对商户进行租金减免。公司2023 年计划竣工面积1600 万方，同比增长21.8%

    销售稳健排名第6，2023 年销售目标3300 亿元。公司2022 年实现销售金额2926.0 亿元，同比下降10.2%；实现销售面积1193.7 万方，同比下降18.5%；销售均价24597 元/平方米，同比增长10.2%。根据克而瑞数据，公司全年销售排名前进1 位来到第6。公司聚焦核心城市，深耕效果显著。公司在上海、深圳、苏州、南京等7 个城市销售规模进入TOP3，其中上海单城销售金额超740 亿元。公司2023 年计划实现销售金额3300 亿元，较2022年销售提升12.8%，展现增长决心。

    　　积极换仓至高能级城市，聚焦“强心30 城”。公司2022 年拿地建面726 万方，同比下降53.4%；拿地金额1279 亿元，同比下降40.5%，占销售金额比例为43.6%。其中，公司在“强心30 城”和“深耕6+10 城”的投资金额占比分别高达94%和90%。2022 年楼面价17617 元/平，同比增长27.7%，换仓成果显著。另外公司积极拓展城市更新项目并与佳兆业集团、富力集团等公司签订纾困战略合作协议，多渠道扩充土地储备。

    　　财务稳健，三道红线稳居绿档持续优化。截至2022 年末，公司综合融资成本下降59bp 至3.89%，处于行业低位。全年公开市场融资共327.2 亿元。

    　　三道红线维持绿档：净负债率48.1%，剔除预收账款资产负债率62.4%，现金短债比1.30。另外公司积极把握股权融资窗口，拟通过增发股份收购南油集团24%股权和招商前海实业2.89%股权，有利于公司进一步增强前海片区的资源价值。

    　　盈利预测与投资评级：招商蛇口作为地产龙头央企，近年来聚焦高能级城市投资换仓积极，销售稳健富有韧性。我们预计公司结算收入将稳步增长，同时结算端毛利率有望在未来触底反弹。上调其2023/2024 年归母净利润至57.8/99.6 亿元（前值为47.2/54.7 亿元），预测2025 年利润为139.8 亿元，对应的EPS 为0.75 元/1.29 元/1.81 元，对应PE 分别为18.2X/10.6X/7.5X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；疫情反复影响超预期。