本报告导读：

    　　此次重组是为了提升对前海核心资产的持有权益比例，将统筹主导未来前海妈湾片区的开发与建设，同时配套融资助力其中长期发展。

    　　投资要点：

    　　维持增持评级，维持目标价22.42元。公司拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。考虑到公司通过一城一模板不断增强操盘能力，维持2022~2024 年EPS 分别为1.35/1.44/1.55 元，维持目标价22.42 元。

    　　重组是为了提升对前海核心资产的持有权益比例，前海自贸投资间接拥有位于深圳前海妈湾约80.62 万方的土地使用权。南油集团是招商前海实业的19 家股东之一，招商前海实业直接持有前海自贸投资50%股权，享有前海自贸投资在前海片区的权益。本次交易完成后，南油集团将成为公司的全资下属公司，对于招商前海实业的持股比例将由83.10%增至85.99%，公司对于招商前海实业的权益比例提升约13.65%，将统筹主导未来前海妈湾片区的开发与建设，有利于上市公司提高其在前海片区享有的资源价值。

    　　购买资产的股份发行价15.06 元高于现价，展示出深投控和招商局集团对招商蛇口中长期发展及价值兑现充满信心。本次深投控和招商局集团的股份锁定期都达36 个月，可见在助力招商蛇口整合前海资源的同时，对前海片区发展前景也充满信心。

    　　配套融资85 亿元用于业务发展，招商蛇口乘势发展再升级。其中43亿元用于公司位于上海、南京、重庆、合肥等地存量涉房项目建设，42 亿元用于公司补充流动资金和偿还债务。

    　　风险提示：市场超预期下行，行业出现系统性风险。