核心观点：

    　　首月销售升至行业第五。根据公司经营公告，招商蛇口23 年1 月销售金额157.67 亿元，同比+4.09%，单月销售增速领先百强房企36pct，领先TOP10 房企26pct。销售面积64.11 万方，同比-9.14%，销售均价2.46 万/平，同比+14.6%。单月公司销售金额排名行业第5，较22年上升一位。22 年公司资源聚焦，货值结构优化，在23 年行业销售结构性复苏的背景下，将充分获益，后续关注22 年公司重点布局的上海、北京、杭州、东莞、合肥、长沙等市场表现。

    　　1 月新获取两项目，毛利率28.7%。23 年1 月，公司新获取2 个项目，郑州老鸦陈地块（TOD）原为天河投资获取的21 年一批次土地，老鸦陈TOD 是蛇口深耕郑州的重点项目，22 年5 月公司也有披露相关项目的获取，项目案名招商·时代锦宸，销售均价1.54 万元/平。合肥包河区项目，为22 年第四批供地获取，周边在售项目招商·雍境湾均价2.2 万元/平。两项目合计拿地建面15 万方，拿地金额12 亿元，拿地力度8%，商品货值毛利率28.7%，较22 年上升1.2pct。

    　　盈利预测与投资建议。公司22 年全口径拿地金额1283 亿元，排名行业第二，体现出极强的扩表意愿，定增增厚前海权益，前海资源有望加速兑现，强信用、高成长，具备估值催化因素。23 年1 月公司经营表现稳定，随着市场复苏，预计后续销售具备更高的增长弹性。业绩方面，投资端利润率改善将逐步体现在利润上，我们预计23-24 年归母净利润分别为77 亿元、150 亿元，同比+83%、+95%。我们维持公司合理价值17.91 元/股不变，维持“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度影响公司经营及业绩；未来利润率的波动；前海、太子湾项目开发进度存在不确定性；再融资方案的不确定性。