重启南油股权收购并做配套融资，进一步扩充资产资本实力。12月16 日公司发布重组预案，拟发行股份募集配套资金购买南油集团24%股份、招商前海实业2.89%的股份。2020 年6 月公司曾计划股权收购的南油集团资产，后因宏观环境变化终止收购，此次重组除了继续收购此项资产外，还增加了招商前海实业的股权。公司同时将配套融资，金额不高于股本的30%或者交易额的100%，由于相关资产的估值报告未出，交易总额和融资总额暂无法确定。一旦重组融资成行，将大大扩充公司的资产资本实力。

    重组有助于公司加码前海核心资产，并引入深投控作为战投，未来公司在深圳的区域优势将得到进一步巩固。南油集团的主要资产为通过招商前海实业间接持有的前海妈湾片区80.62 万平的土地使用权，交易完成后，南油集团将成为上市公司的全资子公司。

    本次重组将进一步提升公司持有的前海核心资产的权益比例，增厚未来业绩。根据我们的测算，公司在前海妈湾片区土储对应潜在货值达4104 亿元。由于南油集团24%股权的持有人为深投控，重组相当于引入了深投控。深投控作为深圳市国资委旗下金融、园区、产业一体化的国资投资平台，定位高实力强，未来双方协同空间巨大，有利于公司巩固在深圳的区域优势。

    公司开发与运营优势有目共睹，2022 年以来表现优异。公司开发业务聚焦核心城市，前11 月公司实现销售金额2500 亿元，同比下降11.6%，显著优于百强房企42.1%的降幅。同期拿地金额1066亿，拿地强度高达42.6%。公司当前持有和运营各类产业园区丰富，布局超3.7 万间长租公寓和14 家酒店。同时也在积极推行“双百战略”，即2025 年要实现持有物业营收达到百亿、至少100 个集中商业及核心写字楼，有望在未来形成双轮驱动新格局。

    维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022~2024 年EPS 分别为0.89/0.93/1.03 元。维持买入评级和21.53元的目标价。

    风险提示：基本面下行超预期，前海开发及REITs 推进不及预期。