事件：

    12 月16 日，招商蛇口公告重组预案，筹划以发行股份的方式购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，交易完成后，南油集团将成为上市公司的全资下属公司，上市公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，上市公司对于招商前海实业的权益比例提升约13.65%。发行价格为15.06 元/股，为重组定价基准的最高价格。此外，公司公告将于2022 年12 月19 日开市起复牌。

    点评：

    扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，引入深投控战投协同发展。我们认为，1）快速扩充资本实力做大做强：目前行业正处于政策放松和格局优化双重背景叠加阶段，正有利于如招商蛇口等优质房企的发展，本次发行股份购买资产及募集配套融资将快速扩充公司资本实力，推动公司做大做强，助力公司更大程度受益于行业格局优化下集中度进一步提升；2）加码前海、提升核心资产浓度：本次发行股份购买资产将提升公司对前海项目穿透后持股比例6.82%（累计持股从之前36.17%升至42.99%），公司加码前海布局、进一步提升核心资产浓度，并根据前海自贸投资2022 年11 月25 日公开报道“前海深港国际服务城集成规划方案已先后经前海管理局、市规自局、市政府审议通过，规划成果得到确认，并自贸投资公司正按规划成果整体报批与部分地块先行审批两条路径同步推进后续工作”，这代表着前海项目或将获得更高质量的提速发展；3）引入深投控战投协同发展：此外，本次重组方案也引入了深圳国资深投控作为战投，这也将有利于公司与深圳国资在业务和资源方面进一步协同合作，助力公司强化公司在深圳区域的优势。

    销售显著跑赢行业、排名升至第6，拿地积极逆势加仓扩张、进一步聚焦核心城市。销售方面，2022 年前11 月，公司实现销售金额2,500.0 亿元，同比-11.6%；销售面积958.5 万平，同比-22.9%；销售均价26,082 元/平，同比+14.6%；同期前11 月，50 家房企销售额、销售面积同比分别为-41%、-44%；公司销售表现显著优于行业均值。此外，根据克而瑞数据，公司1-11 月销售额全国排行第6 名，较21 年提升1 名。拿地方面，2022 年前11 月，公司累计新增建面683.7 万平，同比-48%；累计拿地金额1,184.7 亿元，同比-34%；拿地/销售金额比47%，拿地/销售面积比71%；平均楼面地价17,327 元/平，占比销售均价66%；公司拿地项目聚焦核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。至22H1末，公司总未竣工面积5,482 万方，可覆盖21 年销售面积3.7 倍，土储资源充裕。

    投资分析意见：重组方案助力做大做强，加码前海提升核心资产浓度，维持“买入”评级。

    招商蛇口在2015 年重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。目前房地产行业正处于政策放松和格局优化双重背景叠加阶段，正有利于如招商蛇口等优质房企的发展，本次发行股份购买资产及募集配套融资将快速扩充公司资本实力，推动公司做大做强，助力公司更大程度受益于行业格局优化下集中度进一步提升。我们维持公司2022-24 年每股收益预测为1.08/1.13/1.30 元，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。